前兩篇，《不可逾越的安徽*一富區(qū)》《厲害了！中國的霸都，新房要靠全款搶！》，我們聊了安徽的“宇宙中心”：濱湖新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)三大板塊。

　　今天我們來看一看，宇宙中心的“背面”，廬陽區(qū)、瑤海區(qū)（新站區(qū)、東部新中心）、包河區(qū)，這三大區(qū)又是怎樣一番天地？到底該怎么買？

　　省、市兩大機(jī)關(guān)先后“出走”，如今的廬陽早已不是過去有兩府坐鎮(zhèn)、頭頂光環(huán)風(fēng)光無限的神區(qū)，近些年似乎“黯淡”了許多。

　　六十年代以后，合肥的東市區(qū)（今瑤海）大煉鋼鐵、興辦國企，成為東部*一工業(yè)重區(qū)，反超中市區(qū)（今廬陽）成為當(dāng)時的合肥*一富區(qū)。

　　當(dāng)時很多人向往城東的工作與生活，因此出現(xiàn)了“男娶安紡，女嫁合鋼”的說法。

　　機(jī)械、紡織、鋼鐵、化工、電器等眾多類型工廠如雨后春筍般冒出，到處是轟鳴的機(jī)器、忙碌的工人。

　　一直到老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型前，東市區(qū)（瑤海）的GDP在合肥都處于強(qiáng)勢地位，貢獻(xiàn)了全市70%的工業(yè)產(chǎn)值，經(jīng)濟(jì)之強(qiáng)非廬陽所能比。

　　隨著國有企業(yè)改革和轉(zhuǎn)型的深入、城東工業(yè)基地逐漸衰弱，廬陽經(jīng)濟(jì)排名才重回瑤海之上。

　　不過當(dāng)時企業(yè)大多搬到了郊區(qū)（今包河），被打造成為合肥新的工業(yè)區(qū)，因此廬陽又被包河所反超，GDP再度失守。

　　2002年以前，合肥的郊區(qū)就是現(xiàn)在的包河區(qū)，當(dāng)時是“三區(qū)+一郊區(qū)”四區(qū)的行政版圖

　　“三區(qū)”是中市區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)，分別演變?yōu)楝F(xiàn)在的廬陽區(qū)、瑤海區(qū)、蜀山區(qū)，新的市區(qū)建制形成也就是近20年的事。

　　經(jīng)過時代變遷，廬陽已經(jīng)難再“老大哥”，就連當(dāng)時的工業(yè)*一富區(qū)瑤海也落寞到如今GDP墊底了，雙雙成為“老破小”的代名詞。

　　今天的合肥9大區(qū)縣（市）里，包河GDP已經(jīng)長期霸居榜首，廬陽只能屈居第2，而瑤海因為工業(yè)大撤退排到了肥西、肥東、長豐三大縣之后，居第7。

　　廬陽與瑤海，越來越像蘇州的姑蘇，被視作老城區(qū)保護(hù)起來，不再做過多開發(fā)，轉(zhuǎn)而開發(fā)的是周邊的新城區(qū)

　　正是有了這些后起之秀，接下來廬陽還可能被蜀山所超越。昔日政治經(jīng)濟(jì)中心No.1，今何在？

　　如果說濱湖新區(qū)是合肥乃至全省的“宇宙中心”，那么廬陽就是合肥過去的“元宇宙中心”、發(fā)祥地。

　　現(xiàn)在，廬陽依然保留了合肥*成熟的CBD、學(xué)區(qū)與商圈等諸多資源配套，街道*繁華、商業(yè)氛圍*濃厚！

　　從大東門地鐵站出來，過路口就是合肥淮河路步行街，穿行其中，仿佛進(jìn)入了上海南京路步行街。

　　每到夜晚，這里都是川流不息的人群，是全市人民休閑、散步的好去處，也是高逼格的網(wǎng)紅打卡地。

　　步行街兩側(cè)，以北是老的市府大院舊址，以南是老的省委大院舊址，足見廬陽過去在合肥四大區(qū)中的分量有多重！

　　六安路小學(xué)、南門小學(xué)，以及六中、九中等，這些都是合肥數(shù)一數(shù)二的名校，辦學(xué)聲名在當(dāng)?shù)厝缋棕灦?，不少人花高價錢也要買這里的老破小學(xué)區(qū)房，只為子女得到一個更好的教育！

　　因此我們看到，房齡在20年以上的老機(jī)關(guān)小區(qū)，都能賣到比濱湖新房還貴的單價，能掛到4.5萬元/m2以上！

　　老城區(qū)已經(jīng)很難再開發(fā)出新房，供求出現(xiàn)了嚴(yán)重的失衡，所以更加給了二手坐地起價的機(jī)會。

　　這些老房子、破宿舍都成了搶手貨，不過大多是60-80m2的小戶型，總價不會那么高。看來為了城區(qū)“C位”和學(xué)區(qū)，總會有人買單。

　　現(xiàn)在廬陽的二手房價格，只有新市政府支撐起的政務(wù)區(qū)能與其正面PK，就連省政府坐鎮(zhèn)的濱湖新區(qū)也未能追上，似乎依然很牛！

　　尤其是未來隨著學(xué)區(qū)的概念越來越淡化、TOD商業(yè)綜合體的遍地開花，在幾大新貴板塊崛起的影響下，廬陽將逐步從神壇跌落！

　　被環(huán)城公園、杏花公園、西山景區(qū)、銀河公園、包公園、逍遙津公園等眾多打卡景點(diǎn)包圍的核心片區(qū)

　　有的房源已剩頂?shù)祝械囊咽垠来油疲械倪€未開盤，導(dǎo)致加起來可買的房源已是個位數(shù)。

　　新盤萬興林里間，筆者去看時高層已售罄，還剩兩套洋房，2.4萬元/m2，屬于以前的老廠房拆遷項目。

　　佳源閱廬璟園，是當(dāng)前廬陽離在建軌交站點(diǎn)較近的項目（8號線多米），還未開盤值得期待，預(yù)計精裝2萬元/m2。

　　因為遠(yuǎn)離主城片區(qū)，這兩盤戶型做得都偏向剛需，對于改善客戶來說不是很好的選擇，只適合在周邊工業(yè)區(qū)和學(xué)校工作的職工過來買，未來地鐵修通后進(jìn)城也方便。

　　廬陽實(shí)在拿不出多余的新盤來供應(yīng)，除此之外廬陽的新房市場還有一個特點(diǎn)，不像濱湖那樣有明顯的倒掛！

　　萬興林里間，周邊老破小僅1.4萬元/m2；佳源閱廬璟園，周邊老小區(qū)1.3-1.8萬元/m2。

　　老城中造起新房不容易，周邊被老破小包圍了，大多房齡已是20年往上，相比它們約1.5萬元/m2的掛牌價

　　因此，盡管新房供應(yīng)短缺，但廬陽不會出現(xiàn)像濱湖那樣的搖號盛況，首付也不需要高到6-8成，3成即可入場。

　　廬陽、瑤海老城區(qū)的房子，基本不需要搶，“背面”的這里，熱度遠(yuǎn)低于“宇宙中心”的濱湖、經(jīng)開和高新。

　　合肥的發(fā)展趨勢已經(jīng)告訴我們，以后的“*一世界”就是濱湖、經(jīng)開和高新，廬陽、瑤海只能淪為“第二世界”

　　這里開發(fā)出的新盤不只是現(xiàn)在沒有倒掛，未來溢價率也會很低！也只有老城情結(jié)的人，才會偏愛這里。返回搜狐，查看更多

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