2月24日，一則關于“22城住宅用地供應兩集中”消息驚炸整個市場。自然資源部公布了實施“兩集中”土地出讓制度的22個重點城市，除包含北上廣深外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個城市。

　　所謂“兩集中”，*一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時，應公布本年度公告的發(fā)布時序安排。第二個是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續(xù)集中完成拍賣活動。

　　5月11日晚間，合肥市自然資源和規(guī)劃局與安徽合肥公共資源交易中心聯(lián)合發(fā)布土地出讓公告，共推出18宗涉宅地塊，土地總面積約2436.8畝，上述地塊將于6月3日進行拍賣。這標志著合肥市集中供地正式開啟。

　　根據(jù)合肥市土地管理委員會審議通過的國有建設用地供應計劃，相較于2020年度市區(qū)住宅用地計劃供應8850畝，2021年度合肥市市區(qū)住宅用地計劃供應660公頃（約9000畝），其中商品住房用地373.3公頃（約5600畝）；拆遷安置用地226.7公頃；租賃住房用地60公頃（單列），均為市場化租賃住房用地。

　　合肥首批集中供應18宗地塊，分別位于合肥濱湖科學城、包河區(qū)、新站區(qū)、高新區(qū)、蜀山區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)等區(qū)域，土地用途以居住用地為主。其中，濱湖科學城3宗，包河區(qū)2宗，新站區(qū)4宗，高新區(qū)1宗，蜀山區(qū)3宗，廬陽區(qū)1宗，經(jīng)開區(qū)4宗，而瑤海區(qū)并無土地供應。

　　經(jīng)過計算匯總，我們可以發(fā)現(xiàn)，本次經(jīng)開區(qū)供地*多，為913.05畝，其次是新站區(qū)，453.79畝。這次濱湖相比于去年全年2宗地塊，一次性拿出3宗居住地，總占地311.37畝。

　　集中供地對競拍方式、自持比例、預售條件、限價條件等都做了調整，對*高租賃配建比例進行限定，在目前的市場情況下可適度增加新房有效供應量。

　　公告中規(guī)定，本次土拍禁止參拍開發(fā)商多馬甲拍地，違者將被納入“黑名單”，兩年內禁進入合肥土地市場。

　　1、濱湖科學城BK202101號宗地競買人須為企業(yè)法人。該企業(yè)法人須具有中華人民共和國境內房地產(chǎn)二級以上（含二級）開發(fā)資質且注冊資本金不低于1億元人民幣。

　　2、濱湖科學城BK202102號、濱湖科學城BK202103號、包河區(qū)BH202102號、包河區(qū)BH202103號宗地競買人須為企業(yè)法人。該企業(yè)法人須具有中華人民共和國境內房地產(chǎn)一級開發(fā)資質且注冊資本金不低于5億元人民幣。

　　3、新站高新區(qū)XZ202103、XZ202104、XZ202105、XZ202106號地塊競買人須為企業(yè)法人。該企業(yè)法人須具有中華人民共和國境內房地產(chǎn)二級以上（含二級）開發(fā)資質。

　　4、高新區(qū)區(qū)GX202106號地塊競買人須為企業(yè)法人，該企業(yè)法人須具有中華人民共和國境內房地產(chǎn)二級以上（含二級）開發(fā)資質。

　　鑒于項目的特殊性和安全保密性，競買人應符合保密管理要求，在辦理競買登記手續(xù)時，需提供合肥國家實驗室出具的書面意見。

　　5、蜀山區(qū)SS202105號、蜀山區(qū)SS202106號地塊競買人須為公司法人，該公司法人須具有中華人民共和國境內房地產(chǎn)二級以上（含二級）開發(fā)資質且注冊資本金不低于1億元人民幣。

　　6、蜀山區(qū)SS202107號地塊競買人須為企業(yè)法人。該企業(yè)法人須具有中華人民共和國境內房地產(chǎn)三級以上（含三級）開發(fā)資質且注冊資本金不低于1億元人民幣。

　　7、廬陽區(qū)LY202105號地塊競買人須為企業(yè)法人。該企業(yè)法人須具有中華人民共和國境內房地產(chǎn)一級開發(fā)資質。

　　8、經(jīng)開區(qū)JK202105號地塊、JK202106號地塊、JK202107號地塊、JK202108號地塊競買人須為企業(yè)法人。經(jīng)開區(qū)JK202105號地塊企業(yè)法人須具有中華人民共和國境內房地產(chǎn)一級開發(fā)資質或注冊資本不低于100億元人民幣的文旅企業(yè)。JK202106號地塊、JK202107號地塊、JK202108號地塊須具有中華人民共和國境內房地產(chǎn)一級開發(fā)資質或注冊資本不低于100億元人民幣。

　　在本輪集中供地之前，合肥土拍主要是*高限價+競拍自持。此次土地拍賣方式有了新的變化，調整為“競拍+競自持+搖號”。

　　客觀來看，土拍方式的調整，既能選拔出有資金實力的開發(fā)企業(yè)，滿足租賃用房要求，一定程度又勸退了一些資金壓力大的房企，從而降低土拍熱度。

　　競得人須采取“成交樓面價+綜合成本（含合理利潤）”的方式確定項目商品住宅平均備案價格，不得突破各宗地單獨確定的商品住宅平均備案價格。

　　備案價格限定由此帶來的影響簡單分析有2點：

　　1、新房價格上浮，與二手房倒掛價差縮小，能夠有效降低市場溫度，避免大量投資客從中牟利。

　　2、價格更加透明化，促進新房、二手房市場良性循環(huán)。

　　合肥6月3日本輪首批次集中供地，除了政務和瑤海區(qū)以外，涉及7個區(qū)域和18宗地塊，位置分布有熱門區(qū)域、熱點板塊，也有冷僻地帶。

　　經(jīng)開區(qū)是合肥時下購房置業(yè)的熱點區(qū)域之一，區(qū)域“房荒”供不應求現(xiàn)象已經(jīng)多年。本輪集中供地*多，約913.05畝地，占首批次供地37.47%。不過，均位于空港板塊，核心區(qū)域0供應。

　　作為合肥剛需群體購房的主要供應區(qū)域，新站區(qū)如今在售、待售項目較多，競爭激烈。 再加上本輪供應4宗約453.79畝地，或將加劇區(qū)域的競爭。 可以預見政府也有意大力開發(fā)這個片區(qū)。

　　濱湖新區(qū)本輪供應的3宗地合約311.37畝，分別位于省府、環(huán)湖和金融后臺3大主力板塊內，不過去掉公園綠地、幼兒園、商業(yè)設施等面積，純住宅面積還要減少不少。 對于濱湖這樣的即將整體進入存量房板塊來說，算是非常給力了。 可以預見，地塊上市熱度會非常高。

　　雖然目前包河區(qū)域在售、待售項目也不少，但是由于濱湖的“房荒”拉動了包河區(qū)*近幾個月的熱度。 本輪供應2宗地塊約248.52畝。 值得關注。

　　高新區(qū)本輪供地僅有GX202106號地1塊，競拍條件苛刻，為中科大定向地塊，留給中科大建設人才住房項目。

　　蜀山區(qū)本輪供應3宗地200.49畝地，其中兩塊地在小廟。總體來看，地塊位置不是太好，屬于蜀山區(qū)價格洼地。

　　廬陽老區(qū)本輪僅供應1宗地，約90.08畝。 競得人須按規(guī)劃設計條件和批準的規(guī)劃方案要求同步修建一所15班幼兒園和一座社區(qū)黨群服務中心。 不過，該地塊周邊主要以廠房為主，地塊環(huán)境、商業(yè)配套設施不太豐富，因此居住環(huán)境一般。

　　綜合而言，如果按照地塊熱度排序，濱湖＞高新＞包河＞蜀山＞新站＞廬陽北＞經(jīng)開。熱度高的地塊，自然也是企業(yè)爭搶的對象。同時，預計濱湖、包河、蜀山等地塊，*終會進入開發(fā)商搖號階段。

　　▌與全國22供地兩集中其他城市相比

　　根據(jù)全國22個城市集中供地的排期數(shù)據(jù)匯總，濟南83宗，天津58宗，杭州、南京、長春等均在50宗以上。大部分城市集中供地數(shù)量都在30-50宗左右。相比較這些城市，合肥首批次供地宗數(shù)較少。

　　▌本次集中供地與2021全年推出地塊占比分析

　　合肥2021年度市本級土地供應計劃為2633公頃，其中住宅用地660公頃。本次推出18宗土地，僅占全年比重24.55%，占全年比重較低。

　　合肥市第二批次市區(qū)居住用地將于7-8月計劃出讓，第三批次市區(qū)居住用地將于10-11月計劃出讓，后續(xù)兩輪集中供地面積肯定會高出本輪推出的土地面積。

　　2016年至今合肥市本級宅地供應情況

　　■ 住宅性質、區(qū)域供應及產(chǎn)品供應等供應結構將發(fā)生改變

　　首次集中供地在土地出讓方式、區(qū)域供應結構、戶型限制條件上都作出了不同程度的調整，未來將對住宅性質結構、區(qū)域供應結構以及產(chǎn)品供應結構產(chǎn)生不同程度影響。

　　受此調整影響，未來合肥商品住宅市場將由原來的純商品房、限競房結構向純商品房、租賃住房等結構進行轉變。

　　■ 受土地間接性集中供應影響，未來合肥市場周期或呈不規(guī)律波動變化

　　受土地間接性集中供應影響，未來合肥新房市場供應將隨土地集中供應呈現(xiàn)強弱波動變化，間接沖擊弱化現(xiàn)有市場量價周期，未來市場量價或隨集中供地周期呈現(xiàn)不規(guī)律的弱波動變化。

　　集中供地的地塊在土拍中的熱度表現(xiàn)，近期已在全國多城體現(xiàn)。這次合肥集中供出的18宗地，對開發(fā)企業(yè)來說，也是不小的考驗。不過，由于招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，客觀上集中供地將分流企業(yè)資金，熱點宅地的溢價率或將回落。

　　■ 投資端：將促使房企間加強合作、平衡不同區(qū)域拿地策略

　　對資金能力和操盤能力較強的企業(yè)來說，對集中供地信息會更加清晰，準備會更充分，而且未來土地的溢價也會逐步下降。

　　但對一些中小房企來說，集中供地對他們的壓力或許更大，如果要拿到地塊，甚至是市場認為較好的地塊，將面臨更大的資金壓力。未來房企在資金壓力、降低市場風險、多區(qū)域布局深耕等多因素綜合影響下，將進一步促進房企在拿地、開發(fā)方面加強合作。

　　同時，在調控持續(xù)深化背景下，房企拿地容錯率變低，在資金有限的前提下，房企將更加前置和重視土地前研工作，并結合自身深耕區(qū)域、客群基礎及區(qū)域投資經(jīng)驗等因素，平衡不同區(qū)域拿地策略，在不同區(qū)域或地塊之間作出取舍。

　　■ 營銷端：促使房企在運營節(jié)奏、獲客渠道、產(chǎn)品設計等方面做出相應調整

　　集中供地直接影響下游新開工、推盤及營銷節(jié)奏，拿地后，同批次、同區(qū)域項目各階段節(jié)奏和產(chǎn)品設計將影響拿地房企運營節(jié)奏和產(chǎn)品設計；同時，集中供地成交后，房企將面臨同批次項目集中入市競爭情況，客戶獲取將促使房企創(chuàng)新營銷方式及搭建自身獲客渠道；同時，也將促使房企考慮同批次產(chǎn)品競爭情況調整營銷節(jié)奏，如：同質化產(chǎn)品搶跑，非同質化產(chǎn)品錯峰銷售。

　　由于集中供地，未來極可能出現(xiàn)商品房集中入市的情況，購房者或將面臨更多的選擇。尤其是在開始就關注某地塊的消費者，也可以提前做好購房準備。購房者可以在集中入市的競價之下，以更合適的價格入手。大量項目集中入市也能對房價上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標。

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