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　　編者按：伴隨著合肥第三輪集中供地結束，合肥前三個批次累計的供應和成交量，遠遠沒有達到年度的目標計劃，其中廬陽區屬于缺口較大區域之一。廬陽區在前三個季度土地市場熱度一直保持著不溫不火的態勢，其中大楊鎮的兩個房地產板塊土地市場卻出現了極度反差。這背后的邏輯是什么，本期主要通過多個維度對廬陽區大楊鎮的兩個板塊做深度解析，對未來預計出讓的地塊做猜想...

　　——2022合肥第四輪集中供地大猜想，土地全方位系列解讀

　　同屬大楊鎮，直線公里，有些板塊土地市場能滿分競品質，新房月均流速近百套，有些板塊卻次次流拍，開發商不看好。那么，大楊鎮的房子到底還能不能買？怎樣在大楊鎮買房才是正確的打開方式？下面讓我們來透過現象看本質…

　　大楊鎮目前房地產市場大致可分為兩個板塊，分別是大楊鎮板塊和泛四里河板塊。

　　大楊鎮板塊：臨近大科學裝置區、崗集屬于城市發展的邊緣板塊。目前發展潛力較弱，長期來看，后期大科學裝置區的發展或許會對大楊鎮板塊房地產有一點帶動和刺激作用。

　　泛四里河板塊：臨近合肥高端居住板塊四里河板塊，目前四里河板塊無新房在售，泛四里河可完美承接四里河外溢。

　　AI樓市大數據顯示，大楊鎮2022年累計成交涉宅地塊3宗。其中泛四里河板塊2宗，大楊鎮板塊1宗。泛四里河板塊中的和昌08號地塊溢價率14.81%，滿分競品質；樂富強雙湖灣項目溢價率12.56%，高溢價成交。反觀大楊鎮板塊，今年1-3批次，板塊內土地一直出現流拍現象，成交的廬陽國投08號地塊溢價率0%?？梢姡_發商對于廬陽區邊緣板塊的大楊鎮板塊信心不足。

　　板塊兩極分化嚴重，泛四里河板塊、大楊鎮板塊，兩個板塊市場存在著兩極反轉的反差。相比之下，泛四里河板塊性價比高，潛力較大。大楊鎮板塊價格略顯虛高。

　　泛四里河板塊：AI樓市大數據顯示，目前新房均價1.9萬/平（精裝），板塊內的興港和昌湖畔云棲單項目月均流速近百套。且板塊內的二手房均價在1.8-2.3萬/平，板塊內有一定倒掛。同時，與泛四里河板塊一路之隔的四里河板塊，二手房均價3.3-4.2萬/平，妥妥的合肥房價頭部梯隊。這樣一看，泛四里河新房流速快的原因就找到了，性價比高。

　　大楊鎮板塊：AI樓市大數據顯示，大楊鎮板塊目前無新房在售，二手房價格1.9萬/平。乍一看二手房掛價還可以，但緊挨著的崗集二手房均價8000元/平。對比之下大楊鎮的板塊二手房脫手難易程度顯而易見。

　　按照廬陽區“1341”發展戰略的要求，大楊產業園將加大低效閑置土地的清理力度，優化產業布局，全力促進打造產城融合一體化的轉型樣板。未來的泛四里河板塊屬于城市更新的居住板塊，泛四里河板塊后續還有居住用地，具體需要看拆遷進度。

　　大楊鎮板塊的LY202211號地塊今年1-3批次連續流拍3次，接下來，如果大楊鎮板塊還有地塊出讓，這宗地出現的概率會非常大。綜合前面的分析，這宗地現階段出讓，流拍的概率也相對較大。

　　1、整個廬陽區人口密度較大，長期來看，房地產市場具備一定上漲的潛力。

　　2、大楊鎮整體城市能級較低，需要依托周邊板塊發展來帶動。大科學裝置區需要一定時間去沉淀，大楊鎮目前來看，發展潛力較弱。

　　3、大楊鎮目前的兩大房地產市場板塊，泛四里河板塊優于大楊鎮板塊，置業優先選擇泛四里河板塊。

　　4、后續土地出讓，泛四里河板塊、大楊鎮板塊皆有涉宅用地。預計整體熱度都不會太高，但大楊鎮板塊的涉宅用地繼續流拍可能性大。

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