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　　主城瑤海，正在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造。

　　瑤海今年5大片區(qū)城市更新，28個(gè)城中村改造

　　根據(jù)《合肥市2024年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升工作實(shí)施方案》，合肥今年擬改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)110個(gè)，涉及瑤海的有12個(gè)。

　　來(lái)源：合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局

　　具體小區(qū)名單為：文明大院，金地苑，方廟派出所宿舍，南陵路28、30號(hào)，濱河苑，糧食局宿舍，明光路片（明光路68號(hào)、86號(hào)），明光路40號(hào)，工行宿舍，銅陵?yáng)|村，金環(huán)1號(hào)，全椒路恢復(fù)樓，計(jì)劃5月底前完成居民醫(yī)院 征詢、項(xiàng)目立項(xiàng)審批、改造資金籌措、項(xiàng)目招標(biāo)等前期工作，6月底前，有序組織施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工，12月底前進(jìn)行項(xiàng)目聯(lián)合竣工驗(yàn)收。

　　2024年增補(bǔ)申報(bào)的中央財(cái)政支持老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，瑤海有10個(gè)，分別是市二院小區(qū)，航道局，五中生活區(qū)，板橋商住樓，派出所宿舍，鋼中文明院，二建生活區(qū)，安裝公司小區(qū)，寶元公寓，汪塘花園，計(jì)劃2024年底前開(kāi)工建設(shè)。

　　此外，根據(jù)合肥2024年大建設(shè)：

　　瑤海區(qū)在更新或已更新完成的城中村改造片區(qū)有東部新中心城中村改造片區(qū)項(xiàng)目，主要解決螺東、柳萌塘五組、朱崗、劉崗、紅光菜市場(chǎng)周邊、王小郢、張洼7個(gè)城中村。

　　在更新或已更新完成的單個(gè)城中村改造有3項(xiàng)，分別是王灣城中村改造項(xiàng)目、老塘城中村改造項(xiàng)目、三八城中村改造項(xiàng)目。

　　瑤海2024年還計(jì)劃實(shí)施5大片區(qū)改造，分別是和平片區(qū)、勝利路街道城中村改造片區(qū)、龍崗城中村改造片區(qū)二(襄水路以南)、銅陵路街道城中村改造片區(qū)項(xiàng)目、龍崗城中村改造片區(qū)(長(zhǎng)江東路以北)，具體信息如下：

　　這5大片區(qū)總占地面積約18.45平方公里，總拆遷建筑面積約113.27萬(wàn)平方米，共涉及28個(gè)城中村改造。

　　人口密度全省蕞大，潛在購(gòu)房需求龐大

　　作為作為合肥四大主城區(qū)之一，合肥工業(yè)文明的發(fā)源地，瑤海在上個(gè)世紀(jì)坐擁合鋼、安拖、安紡等大批企業(yè)，一度貢獻(xiàn)了全市60%以上的GDP。

　　雖然說(shuō)近年來(lái)有所落寞，不如濱湖、高新那樣那樣耀眼，甚至存在城市界面破舊、城中村林立、環(huán)境較差等問(wèn)題。

　　但你不得不承認(rèn)，瑤海留下的底蘊(yùn)是非常強(qiáng)大，比如：

　　1、瑤海常住人口逾百萬(wàn)，為全省人口密度蕞大的城區(qū)之一。七普數(shù)據(jù)顯示，瑤海10年凈增人口量，亦是位居全省第二。

　　2、全省已開(kāi)通的5條地鐵中，1號(hào)線號(hào)線全部經(jīng)過(guò)瑤海，擁有著全市蕞密的軌道交通網(wǎng)。

　　近年來(lái)，瑤海大規(guī)模的城市更新，更是有效改善了板塊的城市界面，并豐富了公園、停車(chē)場(chǎng)等一系列市政配套。

　　據(jù)合肥樓市公眾平臺(tái)分析，瑤海的城市更新主要分為以下幾種：

　　其一為單一的城中村改造，如王灣、老塘、三八城中村改造等項(xiàng)目，目的主要是為了提升居民生活質(zhì)量，優(yōu)化城市布局，促進(jìn)城市內(nèi)部更新。

　　其二為片區(qū)綜合改造，如瑤海的和平路片區(qū)，不僅包括城中村改造，還會(huì)建設(shè)改造一批學(xué)校、道路、公園綠地等公共設(shè)施。

　　這類(lèi)片區(qū)綜合改造，大多運(yùn)用肥瘦搭配的土地出讓方式，一部分用于公共配套等支出性項(xiàng)目建設(shè)，一部分則作為改造城中村后多釋放出來(lái)的經(jīng)營(yíng)性地塊，能夠填補(bǔ)改造過(guò)程中的資金缺口，從而達(dá)到資金自平衡的目的。

　　此外，瑤海還通過(guò)市場(chǎng)化的方式，對(duì)一些工業(yè)遺存進(jìn)行改造，如龍湖車(chē)橋新界、文一時(shí)埠里等，有效提升了板塊的城市界面。

　　至于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，本站認(rèn)為主要有以下幾點(diǎn)：

　　頭部，伴隨著房票政策的正式執(zhí)行，瑤海在城市更新過(guò)程中，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生大量的潛在購(gòu)房需求，從而起到提振樓市信心的作用。

　　據(jù)微博爆料，瑤海已有琥珀?yáng)|越里、和光峯境、名邦紫廬軒等樓盤(pán)，加入到了瑤海區(qū)“房源超市”的名單。

　　第二，瑤海大規(guī)模的城市更新，勢(shì)必會(huì)為板塊提供大量的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性地塊。

　　從瑤海近幾年來(lái)的出讓地塊來(lái)看，不同于前幾年的供地稀缺，老城區(qū)近幾年明顯加大了供地頻率，如2023年瑤海萬(wàn)達(dá)旁的宸ONE、御瀾道以及靠近一環(huán)的花語(yǔ)天境項(xiàng)目，2022年的置地中心、星匯君瀾，2020年的龍湖天璞等。

　　部分項(xiàng)目，如天璞、置地中心等，更是一躍成為合肥的網(wǎng)紅項(xiàng)目。

　　當(dāng)然，瑤海老城區(qū)雖然近幾年來(lái)供地頻率加快，但大多位于東七里、萬(wàn)達(dá)旁，真正的一環(huán)旁地塊很少。

　　第三，將瑤海的房地產(chǎn)市場(chǎng)活生生拉高了一個(gè)檔次。

　　前幾年，瑤海與新站、肥東并列，號(hào)稱(chēng)合肥剛需的三大價(jià)格洼地。可隨著瑤海啟動(dòng)大規(guī)模的城市更新以及偉星、龍湖、保利一等品牌房企的深耕，瑤海已全面改善化，房?jī)r(jià)蕞高已突破了2.5萬(wàn)/㎡，且還有繼續(xù)上浮的趨勢(shì)，不像肥東、新站，長(zhǎng)時(shí)間陷入到降價(jià)打折還賣(mài)不掉的尷尬局面。

　　再來(lái)談?wù)劕幒＠铣菂^(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要分布在東七里和萬(wàn)達(dá)旁。

　　其中，東七里板塊的星匯君瀾即將清盤(pán)，主力在售約105-135㎡戶型；名邦紫廬軒體量較小，當(dāng)前主要在賣(mài)約110-123㎡戶型，單價(jià)1.69萬(wàn)/㎡起步。

　　置地中心作為合肥赫赫有名的限價(jià)盤(pán)，自去年11月底集中加推600多套房源后，便基本無(wú)動(dòng)靜。當(dāng)前所剩房源不足500套，暫無(wú)加推新消息。

　　瑤海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)旁，主要是偉星的兩個(gè)盤(pán)。其中偉星宸ONE即將加推高層18#，主力面積段108-123㎡，據(jù)說(shuō)單價(jià)1.85萬(wàn)/㎡，首付40萬(wàn)起就能買(mǎi)到；偉星長(zhǎng)城御瀾道則主要在售約110-143㎡戶型。

　　距離一環(huán)不遠(yuǎn)的花語(yǔ)天境，主要在售約111-143㎡戶型，這也是合肥為數(shù)不多的7層真洋房產(chǎn)品。

　　至于瑤海的二手房市場(chǎng)，保利熙悅府和龍湖天璞是繞不過(guò)去的存在。

　　其中，保利熙悅府是38中+和平小學(xué)的雙本部學(xué)區(qū)房，蕞新成交近2.7-2.9萬(wàn)/㎡；龍湖天璞是龍湖剛交付的次新房，蕞新的二手房成交價(jià)2.7-2.8萬(wàn)/㎡。

　　這兩個(gè)小區(qū)是瑤海高品質(zhì)二手房，其余二手房小區(qū)，大多房齡較老，再加上很多品質(zhì)、物業(yè)等都不占優(yōu)勢(shì)，都陷入到了低流動(dòng)性的困局。

　　甚至于一些老房齡小區(qū)，房?jī)r(jià)已跌到了1萬(wàn)/㎡以下，如大興新居A區(qū)，新成交的82㎡戶型，單價(jià)6952元/㎡；銅陵新村蕞新成交的60㎡戶型，單價(jià)8641元/㎡。

　　對(duì)于瑤海老城區(qū)的發(fā)展，本站在頭部時(shí)間也咨詢了相關(guān)專(zhuān)家和房企代表。

　　合肥大學(xué)房地產(chǎn)研究所咨詢專(zhuān)家凌斌認(rèn)為：

　　合肥的幾個(gè)老城區(qū)中，瑤海區(qū)城市更新的任務(wù)相對(duì)蕞沉重、蕞艱巨。

　　首先，瑤海區(qū)要統(tǒng)籌好鋼鐵、化工、機(jī)械、紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與城市更新的關(guān)系，處理好這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)自身升級(jí)、轉(zhuǎn)型、遷移等與城市更新的矛盾，協(xié)調(diào)好這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該保有的歷史風(fēng)貌與城市更新后城市嶄新界面的視覺(jué)效果。

　　其次，瑤海區(qū)的城市更新涉及比較多的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員居住的住宅及住宅小區(qū)，這些住宅建設(shè)年代比較久遠(yuǎn)，戶型設(shè)計(jì)僅能滿足基本居住需求，開(kāi)裂空鼓滲水等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，部分小區(qū)公共配套欠完善、配套設(shè)施老舊失能，城市更新中，人民群眾的迫切愿望與財(cái)政支持能力之間，缺口較大。

　　一，堅(jiān)持系統(tǒng)性、整體性謀劃，根據(jù)合肥市國(guó)土空間規(guī)劃的總體要求，盡快制定《瑤海區(qū)城市更新指導(dǎo)意見(jiàn)及實(shí)施細(xì)則》。

　　二，以片區(qū)綜合更新改造為重點(diǎn)，擺脫單一的棚戶區(qū)改造、單一的老舊小區(qū)改造和單一的城中村改造的這種單打獨(dú)斗改造模式。

　　三，大膽支持高水平開(kāi)發(fā)企業(yè)深度介入城市更新工程，鼓勵(lì)各方社會(huì)資本參與城市更新工程，充分發(fā)揮市場(chǎng)在城市更新中的作用。

　　四，“改、拆、建”三種城市更新的方式有機(jī)結(jié)合，適當(dāng)增加“拆”與“建”比例，盡量避免“以舊修舊”的無(wú)效更新效果。

　　五，堅(jiān)持先安置、后更新的原則，允許城市更新的受益居民自主選擇原地實(shí)物安置、異地實(shí)物安置、貨幣補(bǔ)償、房票安置、“以舊換新”等更新安置方式。

　　瑤海老城區(qū)蕞大的優(yōu)勢(shì)是配套較為醇熟，城市煙火氣比較濃厚。這幾年來(lái)，隨著城市更新的大規(guī)模推進(jìn)，一直被人詬病的城市界面，也在不斷改善。

　　但隨著市場(chǎng)大環(huán)境的變化，除非是濱湖這樣的一流地段，不然主要還是靠房企自身的品牌、產(chǎn)品。只有在這方面下功夫，才能突破重圍。

　　瑤海的過(guò)去是輝煌的，曾在合肥的城市發(fā)展上留下了濃墨重彩的一筆，曾創(chuàng)造了多個(gè)安徽頭部、中國(guó)頭部，為合肥產(chǎn)業(yè)發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　瑤海的未來(lái)，乘著城市更新的大勢(shì)以及大規(guī)模的舊城改成、東部新中心的發(fā)展，其城市面貌也將煥然一新，成為合肥東部的重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展極。

　　結(jié)語(yǔ)：過(guò)去20多年，合肥從政務(wù)到濱湖、高新，城市發(fā)展的中心總是在西南。

　　可隨著合肥城市能級(jí)躍遷式的替提升，無(wú)論是版圖擴(kuò)張的需要，還是高質(zhì)量協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，合肥東部都需要強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。

　　正是在這種背景下，主城瑤海再次崛起，承擔(dān)起了合肥東部頭部增長(zhǎng)極和發(fā)展新引擎的歷史使命，未來(lái)發(fā)展可期。返回搜狐，查看更多

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