證券代碼：000521、200521 證券簡稱：長虹美菱、虹美菱Ｂ 公告編號：2024-054

　　關于收購合肥長虹實業有限公司股權暨關聯交易

　　本公司及董事會全體成員保證信息披露的內容真實、準確、完整，沒有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。

　　長虹美菱股份有限公司（以下簡稱“公司”）于2024年10月11日召開了第十一屆董事會第三次會議、第十一屆監事會第三次會議，會議審議通過了《關于收購合肥長虹實業有限公司股權暨關聯交易的議案》，本次交易價格以合肥長虹實業有限公司（以下簡稱“合肥實業”）100%股權評估值375,033,242.38元為定價依據，其中，公司擬以自有資金371,282,909.96元收購控股股東四川長虹電器股份有限公司持有的合肥實業99%股權；同時，公司全資子公司合肥美菱物聯科技有限公司擬以自有資金3,750,332.42元收購控股股東下屬子公司四川長虹創新投資有限公司持有的合肥實業1%股權。本次交易完成后，合肥實業將成為公司合并表范圍內的全資子公司。根據北京卓信大華資產評估有限公司出具的《四川長虹電器股份有限公司擬轉讓股權所涉及合肥長虹實業有限公司股東全部權益價值資產評估報告》（卓信大華評報字[2024]第8845號），以2024年6月30日為評估基準日，合肥實業100%股權評估價值為375,033,242.38元。為了幫助投資者更好地理解合肥實業股權價值評估情況，現說明如下：

　　合肥實業賬面資產總計25,571.20萬元，評估價值39,584.63萬元，評估增值14,013.43萬元，增值率54.80%；賬面負債總計2,081.30萬元，評估價值2,081.30萬元，評估無增減值；賬面股東全部權益23,489.90萬元，評估價值37,503.33萬元，評估增值14,013.43萬元，增值率59.66%。資產評估結論表如下：

　　項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值率%

　　本次合肥實業1-10號工業用房采用房地合一的收益法進行評估，上述資產評估結論表的列示比較專業，為了更好的讓投資者理解評估情況，將資產評估結論表再次解釋列示如下：

　　項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值率% 備注

　　固定資產-房屋建筑物（未出租部分） 5 8,438.90

　　注①：合肥實業的不動產樓棟均有不同面積樓層已對外出租的實際情況，依據天健會計師事務所（特殊普通合伙）四川分所出具的無保留意見審計報告（編號：天健川審[2024]916號），會計師依據相關會計準則將已對外出租的樓棟（樓層）調整至投資性房地產會計科目進行核算。

　　（一）關于本次評估增值的非流動資產評估價值說明

　　1.投資性房地產評估及評估值內涵

　　根據評估對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件，對投資性房地產采用收益法進行評估，以不含稅價確定評估價值。

　　評估值內涵。因對合肥實業的全部不動產采用收益法進行評估，故本次投資性房地產的評估值包含了投資性房地產、固定資產-房屋建筑物（未出租部分）及無形資產（土地）三部分組成。即：合肥實業的全部不動產（含土地）賬面值為18,375.73萬元，評估值為32,202.13萬元，評估單價為2,099元/㎡，評估增值75.24%。

　　具體評估情況及合理性詳見“二、投資性房地產、固定資產-房屋建筑物（未出租部分）、無形資產（土地）評估基本情況”、“三、投資性房地產、固定資產-房屋建筑物（未出租部分）、無形資產（土地）評估合理性分析”。

　　2.固定資產-房屋建筑物（未出租部分）評估

　　因合肥實業的每棟不動產均存在對外出租的實際情況，該部分不動產整體納入至投資性房地產采用收益法進行評估，價值已包含在投資性房地產，不再單獨評估，固定資產中的房屋建筑物（未出租部分）評估值列示0。

　　因對于不動產已采用收益法評估，評估價值已包含在投資性房地產及列示于固定資產科目的房屋建筑物。故此處不再對土地使用權進行單獨評估，評估值列示為0。

　　二、投資性房地產、固定資產-房屋建筑物（未出租部分）、無形資產（土地）評估基本情況

　　（一）投資性房地產、固定資產-房屋建筑物（未出租部分）、無形資產（土地）組成基本概況

　　合肥實業持有的不動產是位于安徽省合肥市經濟技術開發區方興大道6069號的1-10號工業廠房及研發樓，建筑面積合計153,413.73㎡，主要為鋼混、鋼結構。會計科目核算包括投資性房地產、固定資產-房屋建筑物（未出租部分）及無形資產（土地）。房地合一的賬面原值總計為31,130.82萬元，折舊/攤銷后賬面凈值總計為18,375.73萬元。

　　投資性房地產、固定資產-房屋建筑物（未出租部分）、無形資產（土地）

　　類別 A、建筑/宗地面積（㎡） B、賬面購建成本（萬元） C、折舊/攤銷后賬面凈值（萬元） 賬面購建單價（B÷A）（元/㎡） 折舊/攤銷后賬面單價（C÷A）（元/㎡）

　　說明①：本次房地合一面積是以建筑面積計算。

　　投資性房地產、固定資產-房屋建筑物（未出租部分）、無形資產（土地）組成的評估結果表

　　類別 建筑/宗地面積（㎡） 賬面購建成本（萬元） 折舊/攤銷后賬面凈值（萬元） 本次評估總值（萬元） 評估單價（元/㎡） 增值率（%） 評估方法

　　本次增值原因標的公司的不動產蕞早購建于2008年，近10多年來房屋造價水平及土地大幅上漲所致。具體如下：

　　本次土地賬面購置單價為242元/㎡，攤銷后167元/㎡。當前合肥市經濟技術開發區近1年處于同一級別土地成交單價為384元/㎡，2020年合肥市人民政府發布的同區域基準地價土地單價為384元/㎡，綜合土地增值約59%，由于本次評估采用房地合一方式，此處僅對早期購買的土地增值說明情況進行說明，具體土地及房屋的合計評估增值說明詳見“三、投資性房地產、固定資產-房屋建筑物（未出租部分）、無形資產（土地）評估合理性分析”。

　　類別 宗地面積（㎡） 賬面取得單價（元/㎡） 基準日當地土地市場行情均價（元/㎡） 基準地價單價（元/㎡） 增長率

　　序號 宗地位置 土地面積（㎡） 土地用途 成交時間 成交總價（萬元） 成交單價（元/㎡） 成交單價（萬元/畝） 容積率 權利人

　　4 合肥經開區青龍潭路以東、項目用地以西、項目用地以南、項目用地以北 10,158.76 工業用地 2023/12/12 390.10 384.00 25.60 1.20 安徽安凱華夏汽車配件制造有限公司

　　合肥市人民政府發布的《關于公布合肥市城區土地定級與基準地價更新和農用地基準地價制定成果的通知》，被評估土地位于三級工業用地，基準地價基準日為2020年1月1日，基準地價土地單價為384元/㎡。

　　工業用地定級與基準地價更新成果表

　　土地級別 分布范圍 面積（km2） 基準地價（估價期日：2020.1.1）

　　一級地 區塊1：三十崗區域。 區塊2：科學島區域。 區塊3：東至定級范圍線、包河大道；南至定級范圍線國道；西至定級范圍線、西二環路、沁源路；北至井崗路、定級范圍線、北二環路潁河路。 、 299.40 525.00 35.00

　　二級地 區塊1：東至定級范圍線；南至定級范圍線、潁河路、北二環路；西至蒙城路、定級范圍線；北至定級范圍線、鐵路線：東至定級范圍線；南至人民大街；西至包河大道；北至312國道 區塊3：東至京臺高速；南至紫云路；西至定級范圍線：東至西二環；南至定級范圍線、習友路；西至長寧大道；北至長江西路、定級范圍線

　　（二）房屋建筑物增值（不含土地）

　　房屋建筑物初始購建成本單價為1,624元/㎡，根據合肥市城鄉建設局2024年1月公布的同類型產業園生產廠房1層鋼混+鋼結構房屋造價成本為2123元/㎡，本次評估基準日為2024年6月30日，被評估單位房屋建成年月為2008年，造價成本

　　類別 建筑面積（㎡） 賬面購建成本（萬元） 折舊后賬面凈值（萬元） 賬面購建單價（元/㎡） 同類型房屋建設成本為（元/㎡） 增長率

　　合肥實業使用的會計政策中，歷史年度的房屋建筑物折舊年限為30年，遠低于其本身經濟耐用年限50/60年，綜合導致賬面值較低。

　　三、投資性房地產、固定資產-房屋建筑物（未出租部分）、無形資產（土地）評估合理性分析

　　根據收集同類型不動產市場，合肥市同類型工業廠房（含土地價格）市場價格區間為2,500-3,000元/㎡，本次評估工業廠房（房地合一評估，含土地價格）均價在2,099元/㎡，如下表：

　　類別 評估單價/市場價區間 價格內涵 備注

　　周邊同類型廠房價格區間 2,500-3,000 含土地價格

　　重置成本單價（含土地） 2,443 含土地價格 其中房屋建筑物重置成本2,123元/㎡，土地價320元/㎡（樓面價）

　　本次評估 2,099 含土地價格

　　結論 本次評估單價不高于周邊行情及重建成本水平

　　案例 位置 類型 結構 面積（㎡） 單價（元/㎡）

　　房屋建筑物初始購建成本單價為1,624元/㎡，根據合肥市城鄉建設局2024年1月公布的同類型產業園生產廠房1層鋼混+鋼結構房屋造價成本為2,123元/㎡。

　　合肥市人民政府發布的《關于公布合肥市城區土地定級與基準地價更新和農用地基準地價制定成果的通知》，被評估土地位于三級工業用地，基準地價基準日為2020年1月1日，基準地價土地單位為384元/㎡。

　　綜上比較，本次不動產采用評估房地合一的收益法，包括投資性房地產、固定資產-房屋建筑物（未出租部分）、無形資產（土地）的合計評估價值為32,202.13萬元，評估單價2,099元/㎡。從更新重置角度分析，如上述查詢依據，合肥市經開區近1年土地成交單價為384元/㎡，基準地價土地單價為384元/㎡，換算為樓面地價320元/㎡，并結合合肥市城鄉建設局公布的同類型產業園生產廠房造價成本為2,123元/㎡，房地合一重置單價為2,443元/㎡；從當前市場角度分析，合肥市同類型工業廠房（房地合一）市場成交價格區間為2,500-3,000元/㎡。本次不動產評估單價2,099元/㎡未高于周邊行情及重建成本水平，與市場行情相符，評估結論具備合理性。

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