原標(biāo)題：瑤海價(jià)值12.2億土地規(guī)劃曝光！下半年11家純新盤(pán)“會(huì)戰(zhàn)”東城！然而“東部新中心”卻...

　　瑤海*近沒(méi)什么大新聞，“老工業(yè)區(qū)搬遷”按部就班，“東部新中心”循序漸進(jìn)，給人整體的感覺(jué)是在風(fēng)頭上要稍遜合肥西南區(qū)域。

　　你東部搞“新中心”，人家南邊搞“濱湖新區(qū)”，西邊搞“新城”，北邊搞“新城”~

　　東部是老工業(yè)區(qū)，*早建國(guó)以后，重工業(yè)集中在合肥東邊，也就是瑤海區(qū)那片，那時(shí)候一環(huán)以外三里庵這樣的地方都是農(nóng)村。

　　80，90年代合肥城市發(fā)展需要，開(kāi)始外擴(kuò)，由于合肥周邊沒(méi)有天塹阻隔，可以往西往南發(fā)展沒(méi)有阻礙，而拆遷成本上而言拆農(nóng)村比拆建成區(qū)性價(jià)比要高得多。從那以后合肥開(kāi)始往西側(cè)發(fā)展，后來(lái)又往東南經(jīng)開(kāi)區(qū)，到了2006年，孫金龍上任以后又開(kāi)始提政務(wù)區(qū)跟濱湖新區(qū)，導(dǎo)致瑤海那片直到如今還是那個(gè)樣子。

　　瑤海這么多年沒(méi)怎么變過(guò)原因也很簡(jiǎn)單，一個(gè)就是上文提到的，合肥沒(méi)有什么天塹，四面基本都是可以發(fā)展的方向，發(fā)展相對(duì)落后人少的郊區(qū)，拆遷成本能壓到*低，資金利用率更高，花一分錢(qián)能出一分錢(qián)的效果，如果放到人口密集的城東，一分錢(qián)只能出半分錢(qián)的效果，而合肥一直以來(lái)財(cái)政都不像很多國(guó)家扶持的大城市一樣富裕有足夠的資金放到城東那種人口密集的地方。

　　第二就是集中力量辦事，本身合肥力量不大，再分散力量到瑤海，基本上也是吃力不討好，不如集中力量發(fā)展新區(qū)來(lái)的速度更快效益更高。

　　現(xiàn)在看來(lái)，北有北城西邊高新西南經(jīng)開(kāi)南邊濱湖東北也有個(gè)新站，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，也快輪到東邊了，新一輪規(guī)劃東部新城就在老工業(yè)區(qū)那片，相信只要能保持當(dāng)下發(fā)展勢(shì)頭，過(guò)個(gè)六七年城東會(huì)煥然一新的。

　　2016年金科以12.2億摘得瑤海區(qū)E1609號(hào)地塊；2017年3月28日項(xiàng)目正式動(dòng)工；如今，規(guī)劃方案出爐。

　　從規(guī)劃平面圖來(lái)看，項(xiàng)目業(yè)態(tài)由高層+洋房構(gòu)成，高層5棟，洋房18棟。其中高層有17和27層的分別，洋房皆為11層，可供住宅1257套。

　　一、從產(chǎn)品業(yè)態(tài)看，金科同與其一路之隔傳由弘陽(yáng)操盤(pán)的E1610號(hào)地塊一樣，采取高層+洋房的設(shè)計(jì)，但不同之處在于高層和洋房的占比。

　　金科E1609號(hào)地塊規(guī)劃了3棟27層高層、2棟17層高層、18棟11層洋房共1257套房源。

　　弘陽(yáng)E1610號(hào)地塊規(guī)劃了2棟23層高層、3棟18層高層、6棟10層洋房，共716套房源。

　　金科此次規(guī)劃方案內(nèi)未出現(xiàn)詳細(xì)戶型信息，但就洋房對(duì)比高層的數(shù)量來(lái)看，后期的產(chǎn)品針對(duì)客戶或還是以首改類為主。

　　二、在公開(kāi)的地塊總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)當(dāng)中，金科建有一所5004㎡的幼兒園和2915㎡的商業(yè)，與當(dāng)初該宗土地的競(jìng)買(mǎi)條件相契合。

　　在當(dāng)初瑤海E1609號(hào)地塊的競(jìng)買(mǎi)要求中有1條：要求競(jìng)買(mǎi)人須配建一所18班幼兒園，竣工驗(yàn)收合格后無(wú)償交瑤海區(qū)政府。

　　另外，在該宗地塊附近大興中學(xué)在建。大興中學(xué)為瑤海區(qū)“優(yōu)質(zhì)教育東移”中重要的一環(huán)，總投資1.63億元。

　　據(jù)悉，大興中學(xué)占地59.4畝，辦學(xué)規(guī)模48個(gè)班，可容納學(xué)位2400個(gè)，預(yù)計(jì)2017年5月竣工。

　　三、高層、洋房互不遮擋，采光較好。從鳥(niǎo)瞰圖可以看出，27層的3棟高層位于小區(qū)的東北角，17層的小高層位于小區(qū)東邊。

　　四、機(jī)動(dòng)車(chē)位2024個(gè)，其中地上296個(gè)，地下1728個(gè)。這個(gè)怎么說(shuō)，1257套房，預(yù)計(jì)住戶4023人，每戶平均1.6個(gè)車(chē)位。為了不浪費(fèi)資源，車(chē)子只好橫著停了~

　　隨著瑤海E1609號(hào)地塊規(guī)劃的曝光，瑤海區(qū)將在2017年上市的純新盤(pán)將達(dá)到11家。其中保利熙悅府和文一云溪灣目前在蓄客當(dāng)中。

　　據(jù)悉，位于銅陵路與裕溪路交口的保利熙悅府預(yù)計(jì)首開(kāi)1#、5#樓，共170套房源，戶型面積段在95—115㎡；文一云溪灣預(yù)計(jì)首推80-115㎡洋房和94-122㎡高層。

　　在以上11個(gè)純新盤(pán)當(dāng)中，除了高速靜安·春暉里項(xiàng)目含醫(yī)療用地致樓面價(jià)較低以外，如新城、金科、滁州金鵬等8000元/㎡左右樓面價(jià)地塊基本都是受土拍新政影響，而這些地塊未來(lái)入市的的價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在1.4w/㎡左右。

　　而其他萬(wàn)元以上樓面價(jià)的項(xiàng)目未來(lái)入市價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在1.8w/㎡上下，甚至賣(mài)上2.0w/㎡的概率也不小。但在限購(gòu)高壓之下，開(kāi)發(fā)商虧本賣(mài)房的事情也是有可能發(fā)生的，如文一在瑤海的另一個(gè)項(xiàng)目——文一錦門(mén)學(xué)府里的首開(kāi)均價(jià)就基本與樓面價(jià)持平。

　　如果走正常流程的話，到了這里該吹“東部新中心”了。但今天下雨心情不好，所以~本來(lái)我以為有了“東部新中心”的瑤海是這樣的...

　　但是，先說(shuō)“東部新中心”*終方案將2016年年底與廣大市民見(jiàn)面，然后順延至2017年1月初，現(xiàn)在都到5·1了還是沒(méi)影...這不禁讓小編和某論壇網(wǎng)友一樣，想問(wèn)：

　　帖子內(nèi)容稱：去年炒的轟轟烈烈只是一直是瑤海區(qū)層面在推進(jìn)，市級(jí)層面沒(méi)有一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)會(huì)議是要?jiǎng)?chuàng)建東部新中心，后面十月出了規(guī)劃，然后說(shuō)年底*終完善的規(guī)劃出臺(tái)，起初以為的陽(yáng)歷年底，結(jié)果沒(méi)等到，又以為是農(nóng)歷年底，還是沒(méi)有，現(xiàn)在還有一個(gè)星期就進(jìn)入三月份了，還是沒(méi)有一絲消息，仿佛沉寂下去了，為什么瑤海區(qū)辦點(diǎn)事就這么難，市里就不能投入一點(diǎn)點(diǎn)資源幫助瑤海嗎？

　　客觀來(lái)說(shuō)，像這種涉及兩區(qū)一縣的規(guī)劃范圍較大，當(dāng)中需要克服的問(wèn)題也很多，慢點(diǎn)可以理解。

　　金科和滁州金鵬的地塊都啟動(dòng)的比較快，下半年可能就會(huì)入市，這讓2016年沒(méi)房可賣(mài)的瑤海一下變成11家純新盤(pán)會(huì)戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。如果這兩宗地入市均價(jià)在1.4萬(wàn)的話，估計(jì)市場(chǎng)認(rèn)可度還是比較高的，畢竟這里人口稠密需求大。

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