為推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，10月13日，安徽省合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》(征求意見稿)。

　　《實施意見》明確，保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體供應(yīng)，原則上不設(shè)收入線門檻。保障性租賃住房原則上以建筑面積70平方米左右的小戶型為主，小戶型比例不低于80%。已經(jīng)開工或建成的保障性租賃住房，可適當(dāng)放寬面積標(biāo)準(zhǔn)。新開工建設(shè)的保障性租賃住房，應(yīng)當(dāng)合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。項目市場租金和保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場供需情況同比例調(diào)整，年漲幅不超過5%。在滿足需求的情況下，可面向社會出租。保障性租賃住房原則上單次租賃合同期限不超過5年，一次性收取租金*長不超過1年、押金不超過1個月。承租人不得破壞保障性租賃住房設(shè)施設(shè)備，不得擅自裝修或者轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，不得轉(zhuǎn)變租住用途。

　　根據(jù)《實施意見》，“十四五”期間，合肥計劃籌集保障性租賃住房15萬套/間，原則上年度租賃住房用地供應(yīng)面積按不低于出讓住宅用地供應(yīng)面積的10%確定，力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例達到30%以上。到2025年，以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系基本完善，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度基本建立，新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體住房困難有效緩解，住房突出問題基本解決。

　　保障性租賃住房保障主要包括實物供應(yīng)和發(fā)放租賃補貼兩種方式。實物供應(yīng)的保障性租賃住房主要通過新供應(yīng)國有建設(shè)用地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，以及國有住房租賃企業(yè)盤活的存量房源籌集?？蓪⒚嫦蛐戮蜆I(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員供應(yīng)的公共租賃住房、閑置的安置住房，用作保障性租賃住房。保障性租賃住房租賃補貼主要包括新就業(yè)無房職工和穩(wěn)定就業(yè)外來務(wù)工人員公租房貨幣化補貼和人才安居住房租賃補貼。

　　貝殼研究院高級分析師黃卉表示，政策首提“實物和補貼”并行，保障方式更靈活?！秾嵤┮庖姟分刑岢霰Ｕ闲宰赓U住房保障可采用發(fā)放租賃補貼的方式，將已享受公租房、人才安居房貨幣補貼的特定人群納入范圍，該批租客也可選擇保障性租賃住房房源，在做好政策銜接的同時，有利于提高保障性租賃住房的保障效率，其他城市可借鑒參考。

　　《實施意見》兼顧了經(jīng)營可持續(xù)性，租賃企業(yè)參與更積極。《實施意見》提出在對象選擇上，明確“政府保基本、租金可承受、經(jīng)營可持續(xù)”的原則，并提出“租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場供需情況同比例調(diào)整”、“在滿足需求的情況下，可面向社會出租”，可以提升租賃企業(yè)對保障性租賃住房項目合理盈利的預(yù)期，減輕租賃企業(yè)的運營壓力，有效提升租賃企業(yè)的參與度，同時設(shè)置閑置土地建設(shè)項目的*低規(guī)模門檻，有利于推進租賃企業(yè)規(guī)?；l(fā)展。

　　具體看，在土地支持政策方面，1。支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

　　2。企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可用于建設(shè)保障性租賃住房，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；支持合理利用閑置的公共設(shè)施用地建設(shè)保障性租賃住房；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。原則上應(yīng)當(dāng)獨立成棟、可封閉管理、建筑面積不少于3000平方米或不少于50套(間)。

　　3。在職職工超過500人或年產(chǎn)值達億元的重點產(chǎn)業(yè)企業(yè)，在符合規(guī)劃和確保安全的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可通過新建、拆除重建、擴建等方式，將工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)將部分工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)籌中小微企業(yè)需求，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，項目可由產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會投資建設(shè)或與工業(yè)項目企業(yè)聯(lián)合投資建設(shè)。涉及工業(yè)用地的容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)調(diào)整的，經(jīng)綜合評估，按程序調(diào)整有關(guān)控制性詳細規(guī)劃，并依法辦理相關(guān)項目審批手續(xù)。

　　4。對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿、兩年內(nèi)無征收計劃的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。

　　5。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。鼓勵在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近、地鐵上蓋和城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域，建設(shè)保障性租賃住房。

　　黃卉表示，《實施意見》提供財稅、金融等支持，減輕項目的資金壓力。租賃行業(yè)普遍面臨融資困難問題，《實施意見》明確加大信貸支持，支持金融機構(gòu)以市場化方式提供長期貸款、債權(quán)融資，同時支持申請REITs試點，將有望逐步解決重資產(chǎn)模式退出的難題，增加保障性租賃住房的房源供應(yīng)。

　　在財政支持政策方面，合肥除了積極爭取中央和省級專項補助資金，支持符合規(guī)定的保障性租賃住房項目，還將在土地出讓凈收益中按一定比例計提的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展保障性租賃住房。

　　在稅費等支持政策方面，合肥利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，住房租賃企業(yè)向個人出租上述保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅；住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　在金融支持政策方面，加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。支持業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。保障性租賃住房相關(guān)貸款，在實施房地產(chǎn)貸款管理時予以差別對待。支持保障性租賃住房項目申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金和投資信托基金(REITs)試點。

　　同時，保障性租賃住房承租人可憑住房租賃合同備案證明，申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、公積金等基本公共服務(wù)。

　　《實施意見》簡化審批流程，審批時限壓縮在40個工作日以內(nèi)，同時明確房源的“合法身份”。黃卉表示，當(dāng)前市場上存在著一些非改居的項目，由于物業(yè)樓棟的產(chǎn)權(quán)問題無法辦理審批手續(xù)，難以納入保障性租賃住房的管理，也就無法享受住房租賃的稅收補貼等一系列優(yōu)惠措施?！秾嵤┮庖姟烦岢鎏剿鞲嬷兄Z方式、合并流程、聯(lián)合驗收制度等簡化流程外，還明確了建立項目認定書制度，各區(qū)政府負責(zé)審查認定，解決了不少非改居類項目的“出生證”的問題，縮減申報審批流程，項目擁有合法身份后，可享受優(yōu)惠政策，增加企業(yè)的積極性。

　　《實施意見》規(guī)定，保障性租賃住房項目須整體確權(quán)，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押，不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。符合條件項目涉及整體轉(zhuǎn)讓的，須報經(jīng)市政府審核批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓后原保障性租賃住房性質(zhì)不變，土地用途和土地取得方式不變。其中，工業(yè)項目范圍內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房須與生產(chǎn)性廠房一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨轉(zhuǎn)讓；工業(yè)項目企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會聯(lián)合投資建設(shè)的保障性租賃住房，涉及轉(zhuǎn)讓其部分產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會可優(yōu)先購買。利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進行補償。

　　根據(jù)《實施意見》，合肥將成立市保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌推進全市保障性租賃住房工作。完善市住房租賃交易服務(wù)平臺，建立各部門信息數(shù)據(jù)共享機制，加強保障性租賃住房項目申報、認定、建設(shè)和運營管理，實現(xiàn)保障性租賃住房項目審批、房源發(fā)布、準(zhǔn)入退出、網(wǎng)簽備案、租金繳納等在線辦理。

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