原標(biāo)題：告別“價(jià)高者得”：多地修改土地出讓規(guī)則，地價(jià)漲幅回調(diào)今年以來(lái)，部分一二線重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)較為火熱。在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和一城一策的背景下，多地政府調(diào)整土地政策，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)

　　今年以來(lái)，部分一二線重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)較為火熱。在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和一城一策的背景下，多地政府調(diào)整土地政策，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行調(diào)控。

　　6月6日，東莞公共資源交易網(wǎng)發(fā)布《東莞市國(guó)土資源網(wǎng)上交易達(dá)到上限后的終次報(bào)價(jià)規(guī)則》，規(guī)則提出：在網(wǎng)上報(bào)價(jià)達(dá)到上限后，不再接受*新報(bào)價(jià)，開通網(wǎng)上終次報(bào)價(jià)功能，轉(zhuǎn)為競(jìng)終次報(bào)價(jià)；而終次報(bào)價(jià)則以“*接近平均價(jià)者得”，這一措施引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　克而瑞研究中心分析師馬千里認(rèn)為，東莞土拍新規(guī)的落地，很大程度上與其近期土地市場(chǎng)持續(xù)高熱有關(guān)。4月一幅位于萬(wàn)江新城中心商住用地，經(jīng)過(guò)27家房企62輪廝殺，溢價(jià)率高達(dá)75.8%。

　　馬千里指出，不僅僅是東莞，2019年上半年地市高熱的城市還有不少，多個(gè)二線城市土地成交溢價(jià)率均超20%，較2019年下半年有明顯上升，其中表現(xiàn)*為突出的當(dāng)屬合肥，前5月溢價(jià)率高達(dá)79%，另外南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市土地市場(chǎng)熱度也處于較高水平。其中不少城市住宅市場(chǎng)成交也迎來(lái)了同步放量，表現(xiàn)*為突出的當(dāng)屬福州、蘇州、鄭州、昆明，前5月商品住宅成交量同比增幅均超30%。

　　市場(chǎng)熱度顯著回升引發(fā)了調(diào)控的再次升級(jí)，蘇州就是一個(gè)典型的例子，目前蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房實(shí)行限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。

　　5月11日，蘇州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》，將原來(lái)土地競(jìng)價(jià)超過(guò)土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%（不含25%）后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10-25%后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式。

　　克而瑞研究中心報(bào)告指出，從土拍規(guī)則的變化內(nèi)容主要分為四類：*一類是對(duì)競(jìng)拍資格的限制；第二類是設(shè)置或調(diào)整土拍*高限價(jià)；第三類是達(dá)到價(jià)格上限后的競(jìng)得人認(rèn)定方式；第四類是對(duì)拿地后入市標(biāo)準(zhǔn)的限制。

　　具體而言，對(duì)競(jìng)拍資格的限制主要是為了提高入場(chǎng)門檻，減少參與土拍的企業(yè)數(shù)量，以此減緩?fù)僚牡母?jìng)爭(zhēng)激烈程度。典型城市即合肥，禁止有關(guān)聯(lián)的母公司、子公司同時(shí)參與土地拍賣，杜*“圍標(biāo)”，違者兩年不得參與合肥市范圍內(nèi)的土地競(jìng)拍。

　　克而瑞研究中心分析師馬千里指出，設(shè)置或調(diào)整土拍*高限價(jià)，這是上半年土拍規(guī)則調(diào)整中*常見的。典型城市如合肥、杭州、蘇州吳江區(qū)、昆山、太倉(cāng)。

　　而對(duì)于達(dá)到價(jià)格上限后的競(jìng)得人認(rèn)定方式，這又可分為兩種手段，其中一種較為常見，即競(jìng)配建模式，典型城市如福州、深圳。另一類則是搖號(hào)、接近均價(jià)者得等“碰運(yùn)氣”模式，典型如東莞、常熟即是如此。

　　馬千里指出，其實(shí)早在東莞發(fā)文“*接近平均價(jià)者得”之前，5月中旬常熟、張家港兩城分別在其土地出讓公告補(bǔ)充文件中提出“以一次報(bào)價(jià)中*接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，以其所報(bào)價(jià)格確定地塊成交價(jià)格”，與東莞“*接近均價(jià)者得”如出一轍。但是該新規(guī)也存在一定的漏洞，譬如對(duì)于參與競(jìng)拍的房企資格管理相對(duì)寬松，圍標(biāo)的可能性較高，建議后續(xù)加強(qiáng)競(jìng)標(biāo)單位資格審。

　　第四類則是對(duì)拿地后入市標(biāo)準(zhǔn)的限制。常見的限制模式有現(xiàn)房銷售、限制銷售價(jià)格等。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策背景下，除了對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控外，地方政府的調(diào)控將逐漸擴(kuò)至土地市場(chǎng)，前期較為火熱的部分土地市場(chǎng)將逐漸回歸理性。

　　按數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份，全國(guó)土地成交量仍持續(xù)上行。但自住建部發(fā)出地價(jià)預(yù)警信號(hào)后，熱點(diǎn)城市紛紛加碼調(diào)控政策，調(diào)整土拍規(guī)則，以致5月份地價(jià)漲幅有所趨緩，溢價(jià)率指標(biāo)也迎來(lái)了2019年來(lái)的首次回調(diào)。

　　克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，土地成交量持續(xù)上行。全國(guó)336城土地成交共計(jì)3296幅，環(huán)比上漲18%，同比增加19%；成交建筑面積20818萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲16%，同比上漲4%。

　　但是從土拍溢價(jià)率來(lái)看，為2019年來(lái)的首次回落，環(huán)比上月下降了2.5個(gè)百分點(diǎn)，成交溢價(jià)率為19.7%。

　　克而瑞研究中心報(bào)告顯示，就各能級(jí)城市來(lái)看，一線%，主要是因?yàn)楸驹鲁鲎尩貕K多為非核心區(qū)域的商辦用地及保障性宅地，這些地塊基本都是底價(jià)成交；二線城市的溢價(jià)率也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，整體溢價(jià)率降至19.6%，除了多個(gè)城市采用“限地價(jià)”的拍地方式防止地價(jià)過(guò)快上漲壓低溢價(jià)率的因素外，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比減少也是導(dǎo)致溢價(jià)率下滑的原因；三四線城市在市場(chǎng)熱度的沖擊下，成交溢價(jià)率也維持在20%以上，達(dá)到21.1%，環(huán)比上月僅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

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