前兩篇，《不可逾越的安徽*一富區》《厲害了！中國的霸都，新房要靠全款搶！》，我們聊了安徽的“宇宙中心”：濱湖新區、經開區、高新區三大板塊。

　　今天我們來看一看，宇宙中心的“背面”，廬陽區、瑤海區（新站區、東部新中心）、包河區，這三大區又是怎樣一番天地？到底該怎么買？

　　省、市兩大機關先后“出走”，如今的廬陽早已不是過去有兩府坐鎮、頭頂光環風光無限的神區，近些年似乎“黯淡”了許多。

　　六十年代以后，合肥的東市區（今瑤海）大煉鋼鐵、興辦國企，成為東部*一工業重區，反超中市區（今廬陽）成為當時的合肥*一富區。

　　當時很多人向往城東的工作與生活，因此出現了“男娶安紡，女嫁合鋼”的說法。

　　機械、紡織、鋼鐵、化工、電器等眾多類型工廠如雨后春筍般冒出，到處是轟鳴的機器、忙碌的工人。

　　一直到老工業基地轉型前，東市區（瑤海）的GDP在合肥都處于強勢地位，貢獻了全市70%的工業產值，經濟之強非廬陽所能比。

　　隨著國有企業改革和轉型的深入、城東工業基地逐漸衰弱，廬陽經濟排名才重回瑤海之上。

　　不過當時企業大多搬到了郊區（今包河），被打造成為合肥新的工業區，因此廬陽又被包河所反超，GDP再度失守。

　　2002年以前，合肥的郊區就是現在的包河區，當時是“三區+一郊區”四區的行政版圖

　　“三區”是中市區、東市區、西市區，分別演變為現在的廬陽區、瑤海區、蜀山區，新的市區建制形成也就是近20年的事。

　　經過時代變遷，廬陽已經難再“老大哥”，就連當時的工業*一富區瑤海也落寞到如今GDP墊底了，雙雙成為“老破小”的代名詞。

　　今天的合肥9大區縣（市）里，包河GDP已經長期霸居榜首，廬陽只能屈居第2，而瑤海因為工業大撤退排到了肥西、肥東、長豐三大縣之后，居第7。

　　廬陽與瑤海，越來越像蘇州的姑蘇，被視作老城區保護起來，不再做過多開發，轉而開發的是周邊的新城區

　　正是有了這些后起之秀，接下來廬陽還可能被蜀山所超越。昔日政治經濟中心No.1，今何在？

　　如果說濱湖新區是合肥乃至全省的“宇宙中心”，那么廬陽就是合肥過去的“元宇宙中心”、發祥地。

　　現在，廬陽依然保留了合肥*成熟的CBD、學區與商圈等諸多資源配套，街道*繁華、商業氛圍*濃厚！

　　從大東門地鐵站出來，過路口就是合肥淮河路步行街，穿行其中，仿佛進入了上海南京路步行街。

　　每到夜晚，這里都是川流不息的人群，是全市人民休閑、散步的好去處，也是高逼格的網紅打卡地。

　　步行街兩側，以北是老的市府大院舊址，以南是老的省委大院舊址，足見廬陽過去在合肥四大區中的分量有多重！

　　六安路小學、南門小學，以及六中、九中等，這些都是合肥數一數二的名校，辦學聲名在當地如雷貫耳，不少人花高價錢也要買這里的老破小學區房，只為子女得到一個更好的教育！

　　因此我們看到，房齡在20年以上的老機關小區，都能賣到比濱湖新房還貴的單價，能掛到4.5萬元/m2以上！

　　老城區已經很難再開發出新房，供求出現了嚴重的失衡，所以更加給了二手坐地起價的機會。

　　這些老房子、破宿舍都成了搶手貨，不過大多是60-80m2的小戶型，總價不會那么高。看來為了城區“C位”和學區，總會有人買單。

　　現在廬陽的二手房價格，只有新市政府支撐起的政務區能與其正面PK，就連省政府坐鎮的濱湖新區也未能追上，似乎依然很牛！

　　尤其是未來隨著學區的概念越來越淡化、TOD商業綜合體的遍地開花，在幾大新貴板塊崛起的影響下，廬陽將逐步從神壇跌落！

　　被環城公園、杏花公園、西山景區、銀河公園、包公園、逍遙津公園等眾多打卡景點包圍的核心片區

　　有的房源已剩頂底，有的已售罄待加推，有的還未開盤，導致加起來可買的房源已是個位數。

　　新盤萬興林里間，筆者去看時高層已售罄，還剩兩套洋房，2.4萬元/m2，屬于以前的老廠房拆遷項目。

　　佳源閱廬璟園，是當前廬陽離在建軌交站點較近的項目（8號線多米），還未開盤值得期待，預計精裝2萬元/m2。

　　因為遠離主城片區，這兩盤戶型做得都偏向剛需，對于改善客戶來說不是很好的選擇，只適合在周邊工業區和學校工作的職工過來買，未來地鐵修通后進城也方便。

　　廬陽實在拿不出多余的新盤來供應，除此之外廬陽的新房市場還有一個特點，不像濱湖那樣有明顯的倒掛！

　　萬興林里間，周邊老破小僅1.4萬元/m2；佳源閱廬璟園，周邊老小區1.3-1.8萬元/m2。

　　老城中造起新房不容易，周邊被老破小包圍了，大多房齡已是20年往上，相比它們約1.5萬元/m2的掛牌價

　　因此，盡管新房供應短缺，但廬陽不會出現像濱湖那樣的搖號盛況，首付也不需要高到6-8成，3成即可入場。

　　廬陽、瑤海老城區的房子，基本不需要搶，“背面”的這里，熱度遠低于“宇宙中心”的濱湖、經開和高新。

　　合肥的發展趨勢已經告訴我們，以后的“*一世界”就是濱湖、經開和高新，廬陽、瑤海只能淪為“第二世界”

　　這里開發出的新盤不只是現在沒有倒掛，未來溢價率也會很低！也只有老城情結的人，才會偏愛這里。返回搜狐，查看更多

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