新股入市，現存REITs基本維持前一周水平、產業園交易活躍度微降

　　上周公募REITs除新上市的鵬華深能REIT外，整體漲跌幅不大、維持穩定。受新REIT上市影響，交易活躍度有所增加，周平均日換手率1.515%，且整體成交額比前一周增長約70%，達15.6億元，但產業園REITs交易活躍度有所降低，平均成交額5500萬元、周平均日換手率0.686%。

　　合肥高新創新產業園REIT入池資產簡要分析

　　合肥高新區創新產業園REIT已由發改委報送證監會審批，作為中部城市首單園區資產REIT，其資產情況值得借鑒。創新產業園REIT底層資產為園區一期部分產業用房和配套用房，總建筑面積35.68萬平米，整體估值13.57億元，基金假設募集規模14.08億元。具體情況如下：

　　REIT的底層資產分屬合肥高新股份下的兩個項目公司——高新睿成和高新君道。評估時點為2022年3月31日，資產的租金定價采用非市場化方式，由合肥高新區管委會定價，調價窗口為2-3年左右。

　　此外，園區配套房產主要為商業配套、餐廳配套和員工宿舍配套。配套設施建筑面積占比合計約 7.09%，租金收入占比約 4.42%。該類房地產的租金標準約為 55 元/平方米/月，根據具體情況會有部分浮動。

　　2021年度高新睿成資產總收入為3242.92萬元，高新君道資產總收入為4638.65萬元，合計7881.57萬元，其中毛利率約43%、凈利率約22%。2022年7月~12月及2023年EBITDA預測值分別為2897萬元及6007萬元，可分配金額分別為3129萬元及6245萬元，預測年化分派率分別為4.43%及4.45%。

　　資產估值中折現率取值為6.5%，相對利好。高新睿成及高新君道的資產估值溢價水平差異較大的原因在于進行折舊的價值基礎不同，2018年左右高新睿成下屬資產發生過交易，而高新君道的固定資產按成本模式計量、未發生過交易。資產評估的平均單價約為3800元，由于資產采用非市場化租金水平，因此較難通過周邊的市場價值進行判斷。

　　關聯租戶為合肥高創股份有限公司（運營管理機構）及其子公司合肥科技創新創業服務中心（合肥高新實際控制人控制的其他公司）2019-2021年未收取其租金。自2022年開始，按照同等租金單價水平35元/月/平米，收取合肥高創2022年1-3月的租金收入合計為174,318.04元（不含稅金額）；自2022年起，按照28元/月/平米（參考本基礎設施資產重要現金流提供方合肥國家大學科技園發展有限責任公司的同等租金水平），收取合肥科技創新創業服務中心2022年1-3月租金1,105,606.46元（不含稅金額）。上述關聯方租戶占基礎設施項目總可租面積的 6.40%，收入合計占當期標的基礎設施項目租金收入比例約5.71%。

　　受疫情影響，基礎設施項目免收中小微企業、個體工商戶自2022年2月1日至2022年4月30日期間租金（含管理服務費）。根據運營管理機構提供的數據，截至2022年7月15日，疫情租金減免金額已審核通過約1,400萬元，根據《股權轉讓協議》安排，對應金額擬由原始權益人代為繳納。

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　　清控科創產業園REITs研究中心

　　立足清控科創全國事業版圖，以園區開發建設及運營管理兩大核心業務為依托，積極挖潛公募REITs的工具價值利用，踐行專業化能力建設及核心資源鏈接，致力于補齊產業園區“融-建-管-退”的*后關鍵一環。

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