2016年可以作為合肥房地產(chǎn)的元年，伴隨著房價大漲，市、區(qū)、縣單價地王、總價地王、樓面價地王也是頻繁刷新，各家開發(fā)商猶如買房者一般狂熱，不計成本，只為求得在合肥擁有一席之地。

　　不過隨著限購、限貸政策及土地規(guī)則的逐步調(diào)整和完善，地王現(xiàn)象定格在2016至2017年，2018年之后再未出現(xiàn)過，逐漸 “地王”這個詞也被大家遺忘。

　　那么當(dāng)年的各類地王，都過的好嗎？如今二手房升值方面如何呢？我們一起來看一看。

　　2016年3月24日，文一地產(chǎn)2400萬元/畝競得濱湖區(qū)BH2015-09號地塊，總價76.89億元，成為合肥總價地王。

　　該地塊也就是濱湖文一塘溪津門項目，包括文旅、商業(yè)、學(xué)校、居住、睦鄰中心等多種業(yè)態(tài)的城市綜合體，居住地塊有妙墨園、清玹園、翠微園、雅韻園、淺酌園、丹青園和鎮(zhèn)淮府，其他均為商業(yè)地塊，目前住宅只有鎮(zhèn)淮府還有別墅在售，總價均在千萬以上。

　　新盤銷售價格洋房均價在2.7萬左右，高層和小高層在2.1至2.4萬不等，目前二手房已經(jīng)有成交記錄出現(xiàn)，洋房成交均價在3.51萬左右，高層成交均價在3萬左右。

　　總體而言該地王項目還是非常成功的，開發(fā)商獲得了利潤，購房者的房產(chǎn)獲得了升值，接下來就看商業(yè)開業(yè)運營效果了。

　　2016年6月29日，安徽置地以2655萬元/畝，總價20.22億元的價格拿下濱湖區(qū)BH2016-10號地塊，樓面價已經(jīng)達(dá)到了19912.5元/㎡，這是濱湖的單價地王項目，葛洲壩中國府則是濱湖樓面價地王。

　　該地塊也就是置地濱湖雙璽項目，位于濱湖CBD板塊，是一塊純居住用地，品質(zhì)房企安徽置地也不負(fù)重托，將地塊打造成了濱湖乃至合肥的品質(zhì)標(biāo)桿項目之一。

　　由于樓盤銷售期正處于合肥樓市短暫的寒冬，限價政策也非常嚴(yán)格，備案價不高，也只能毛坯銷售，雙棟高層均價只有2.2萬左右，洋房雖然靠地下室拉低了均價，不過大部分房源價格也只在2.6至2.7萬左右，這個項目開發(fā)商利潤有限。

　　濱湖雙璽成交量比較少，前9個月只有兩套高層180平大平層房源成交，30層的大高層，成交單價在5.14和5.64萬元，升值率令人咋舌，成交量少并不是轉(zhuǎn)手難，而僅僅只是因為掛牌量少。

　　2016年7月29日，金茂+新華拿下高新區(qū)KI2-2號地塊，單價2370萬元/畝，總價36.69708億元，為高新區(qū)單價和樓面價雙料地王。

　　該地塊后期金茂與新華各自操盤一宗地塊，分別被命名為北雁湖金茂灣、北雁湖玥園，北雁湖金茂灣體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于北雁湖玥園項目。

　　北雁湖金茂灣包括高層、洋房和疊墅類產(chǎn)品，新房銷售期高層均價2.1萬左右，洋房和疊墅在2.5萬左右，北雁湖玥園備案價更低一些，高層均價在1.87萬左右，洋房正常樓層均價在2.1萬左右。

　　在二手房成交方面北雁湖金茂灣成交量大于玥園項目，北雁湖金茂灣高層成交均價在2.65萬左右，洋房在2.76萬左右，北雁湖玥園高層成交均價在2.75萬，洋房在3.17萬左右。

　　在該項目之前，華邦蜀山里、皖新朗詩麓院也曾短暫成為過高新區(qū)地王，總體而言，高新區(qū)單價地王項目也算是很成功的項目，開發(fā)商獲得了利潤和口碑，特別是新華，該項目已經(jīng)是其宣傳必提的標(biāo)桿項目，在二手房方面溢價率也比較高。

　　2015年12月30日，,融創(chuàng)以2850萬/畝單價成功競得政務(wù)ZWQTA-025號地塊，總價24.26億元，溢價率437.74%，樓面價居住17099.91元/平米、商業(yè)15267.78元/平米。這是政務(wù)區(qū)乃至全合肥的單價地王，時至今日仍然是。

　　該地塊也就是合肥融創(chuàng)壹號院項目，位于政務(wù)區(qū)天鵝湖東側(cè)，包括住宅和部分商業(yè)，這是融創(chuàng)首進(jìn)合肥的產(chǎn)品，也成功的將外立面美學(xué)帶進(jìn)了合肥，“高級灰”也成為合肥市民茶余飯后的話題之一，項目以洋房為主，是當(dāng)年合肥**級的豪宅產(chǎn)品。

　　合肥融創(chuàng)壹號院洋房備案價在3.3至3.5萬左右，高層均價在2.96萬左右，在16年也是妥妥的天價樓盤，不過由于位置好、行情好、品牌優(yōu)勢強(qiáng)，深得高端改善群體的青睞，銷售良好。

　　在二手房成交方面，成交量不多，洋房成交價在6.33萬左右，高層成交價在5.12萬左右，溢價比較高，這也是非常成功的一個地王項目，融創(chuàng)在合肥一舉打響了自己的品牌，讓融創(chuàng)成為高端改善購房者的優(yōu)先選擇品牌之一。

　　2016年7月29日，廬陽區(qū)N1604號地塊拍賣，安徽水利以2595萬/畝的天價競得，住宅樓面價16923.83元/㎡，溢價率281.62%，成功創(chuàng)造了廬陽區(qū)單價地王，同樣是2016年廬陽區(qū)總價地王被國貿(mào)競得，樓面價地王被海亮競得。

　　廬陽區(qū)N1604號地塊被命名為和順葉語溪，這個項目銷售非常不順利，高價拿地不久就迎來*嚴(yán)調(diào)控，拿地32個月才正式對外宣布發(fā)售，備案銷售均價22695.87元/㎡，但是首開就爆出比備案價低4000元/平銷售，后期更是多次推出特價房源，總價優(yōu)惠大幾十萬，該項目幾乎沒有盈利空間，完全是“虧本促銷”。

　　在二手房成交方面前8個月只有一套成交房源，成交均價2.27萬左右，如果原價買房的話基本沒有任何利潤。

　　2015年5月18日，國購集團(tuán)以2590萬/畝的超高單價競得蜀山區(qū)W1501號地塊，地面價38848元/平方米，樓面價7770元/平方米，總價6.7億，溢價率高達(dá)270%，超過原溪以單價2370萬元/畝摘得蜀山區(qū)W1307地塊，一舉成為合肥單價地王。

　　該地王項目作為國購二期進(jìn)行開發(fā)，擬建2棟回遷安置樓（1#33層，2#27層）約2.2萬㎡，1棟129米高的寫字樓（地下3層，地上30層），商業(yè)面積約2萬㎡，時至今日還在建設(shè)當(dāng)中，不過看國購目前的狀態(tài)，何時能順利建成交付還是未知數(shù)。

　　而昔日地王原溪貝樂城同樣命運多舛，何時開盤同樣的遙遙無期，蜀山區(qū)只有當(dāng)年的樓面價地王禹洲平湖秋月順利銷售并成功清盤。

　　2016年5月30日，包河S1510號地塊被建發(fā)以單價2250萬元/畝競得，樓面價18750.19元/平米，溢價率350.00%，成為包河區(qū)單價、樓面價雙料地王。

　　包河S1510號地塊就是后來的建發(fā)雍龍府，是建發(fā)首入合肥的項目，分為二期開發(fā)，從該項目開始讓合肥購房者認(rèn)識到小區(qū)大門的重要性，小區(qū)大門+實景園林示范區(qū)開始在合肥樓盤普及。

　　新盤備案單價在2.4萬左右，洋房在2.8至3.18萬左右，在當(dāng)年也是天價項目，建發(fā)也不被合肥購房者熟識，前期銷售并不容易，經(jīng)歷了很長時間的去化困難期。

　　不過一期交付之后，園林、景觀也一度驚艷合肥，是建發(fā)在合肥開發(fā)的*成功的產(chǎn)品，也為自己樹立了良好的口碑。

　　二手房成交價方面，3-8月份共成交10套房源，高層均價在3.2萬左右。

　　經(jīng)開區(qū)在2015年、2016年供地非常少，單價地王先是華邦觀筑里的910萬/畝單價，后期變成啟迪科技城水木園的1210萬元/畝，其實也算不上真正的地王，這兩年拿地的地塊很多均已超過該單價。

　　目前這兩個項目均已成功售罄，在二手房也有非常高的溢價，華邦觀筑里二手房成交均價在2.67萬左右，啟迪科技城水木園單價達(dá)到3.53萬左右。

　　2017年7月21日，合肥土地市場網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于經(jīng)開區(qū)居住用地區(qū)域歷史*高價執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告》，公布了一年多沒有推出住宅用地的經(jīng)開區(qū)的居住用地限價標(biāo)準(zhǔn)為：*高單價2397 萬元/畝、*高樓面地價16992 元/平方米！

　　其參照的區(qū)域歷史*高價執(zhí)行與其接壤的肥西縣、包河區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)新區(qū)、濱湖新區(qū)居住用地區(qū)域歷史*高價平均價，由于還沒有地塊觸頂，所有理論上來說經(jīng)開區(qū)還有出單價地王的可能。

　　2016年4月28日，保利地產(chǎn)以2030萬元/畝競得瑤海區(qū)龍崗路以西、明皇路以北的瑤海E1603號地塊。住宅樓面價12180.00元/㎡，總價194433.4萬元，溢價率383.33%。成為瑤海區(qū)單價地王和樓面價地王。

　　2017年4月，瑤海區(qū)E1603號地塊取名保利海上明悅。當(dāng)年8月規(guī)劃公示，總建筑面積約20.69萬㎡，包括11棟精裝高層，4棟裝修洋房，共1410戶，然后就進(jìn)入漫長的“休眠期”。

　　拿地4年后在2020年7月份首開，首開僅去化12套房源，16000元左右的備案價，加上各類優(yōu)惠，*低售價只在1.35萬左右，完全是貼著樓面價在賣，算上資金成本，這個項目只能是賠本賺吆呼，時至今日還有房源可售。

　　而且2年前的備案價，到現(xiàn)在仍然不能突出性價比，可見當(dāng)年拿地的決策有多不明智。目前該樓盤還未交付，沒有二手房價格可供參照。

　　2016年9月23日，綠地以1550萬/畝摘得新站XZQTD207號地塊，樓面價9300.00 元/㎡ 溢價率307.89%，總價14.35億元，成為新站區(qū)單價地王，樓面價地王則被華地摘得。

　　同年9月份、10月份，綠地還分別以1405萬元/畝和1040萬元/畝競得新站區(qū)XZQTD209號、新站區(qū)XZQTD210號地塊，并分別命名為綠地新里柏仕公館，綠地新里柏仕公園，綠地新里徽悅公館，實話實說班長到現(xiàn)在還是記不清楚哪個項目在哪個位置。

　　綠地新里柏仕公館在2021年6月至2022年1月底還分別進(jìn)行過購房登記，高層均價在1.47萬左右，洋房均價在1.6萬左右，不過登記者寥寥。

　　綠地柏仕公館二手房成交量還比較可觀，不過成交價格就比較一般了，高層成交均價在1.33萬左右，洋房成交均價也只有1.4萬左右，二手房出售價甚至低于原來的新盤備案價。

　　現(xiàn)在來看，綠地選擇深耕新站區(qū)，操作或參與開發(fā)綠地香樹花城、陶沖湖別院、郎香書院、綠地柏仕公館、綠地柏仕公園、綠地徽悅公館并不是*佳的選擇，也是從這時候開始，綠地逐漸淡出合肥市場。

　　2016年9月23日下午，融創(chuàng)以1860萬/畝競得肥西[2016]13號地塊，居住樓面價12681.75元/平米，總價10.25604億元，住宅溢價率257.69%，為肥西縣單價和總價地王。

　　該地塊就是融創(chuàng)玖樟臺項目，不是肥西經(jīng)開區(qū)、濱湖西、紫云湖、北雁湖等熱點區(qū)域，該區(qū)域近幾年也只有這一宗居住用地供應(yīng)，周邊配套一般、城市界面也較差、無地鐵、肥西產(chǎn)權(quán)，完全得益于融創(chuàng)在合肥積累的口碑，讓價格不便宜的該項目得以平穩(wěn)去化。

　　2017年5月份備案16888元/平米的毛坯高層，也是捅破肥西房價天花板，后期的小高層備案價在1.85至2萬左右，洋房價格在2.2萬左右，部分房源更是高達(dá)3.3至3.4萬不等。

　　融創(chuàng)玖樟臺二手房成交不多，高層成交價在2.17萬左右，小高層成交價在2.47萬左右，如果是投資的話，算上利息基本上是虧損的，而隨著肥西更好位置的品質(zhì)新盤增多，未來二手房估計更難成交和賣上好的價格。

　　2016年9月23日，萬科以單價1650萬/畝摘得肥東FD16-12號地塊，總價48.80億元競得肥東FD16-12號地塊，樓面價11249.94元/平米，溢價率230%，成為肥東縣單價、樓面價雙料地王。

　　地塊萬科選擇與文一聯(lián)合開發(fā)，被命名為萬科文一未來之光，2017年6月份首次備案，毛坯備案價*高均價17500元每平被刷屏，要知道那時候濱湖還有樓盤都達(dá)不到這個價格，備案價也一度被撤銷。

　　雖然后期還是按該價格備案和銷售，但銷售并不樂觀，備案價甚至一路直低，文一也選擇退出該項目，目前還有少量房源在售。

　　目前在二手房成交價方面，萬科未來之光高層均價在1.4萬左右，洋房成交價在1.52萬左右。

　　2016年5月13日，長豐縣CF201602居住用地被文一地產(chǎn)以1150萬元/畝的價格摘得，刷新城北單價地王。

　　長豐縣CF201602號地塊案名為文一錦門北韻，也是入市*快的單價地王項目，拍地之后7個月就開盤，首開高層均價1.2萬元/㎡左右，洋房均價1.3萬元/㎡左右。

　　在二手房方面，該樓盤也有著不錯的成交量，價格方面，高層成交均價在1.28萬左右，洋房成交價在1.42萬左右，如果是投資的話，基本上是不賺錢的。

　　從以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計看，目前濱湖、廬陽、高新、包河、政務(wù)、新站、肥西、長豐地王項目均已售罄，經(jīng)開區(qū)受政策調(diào)整影響，還有出新地王的可能性，瑤海、新站、肥東地王如今還有房源在售，而蜀山區(qū)地王命運是多舛。

　　目前來看置地雙璽、建發(fā)雍龍府、融創(chuàng)合肥壹號院是*成功的地王項目，品質(zhì)受到購房者的認(rèn)可，為開發(fā)商贏得了非常好口碑，而且位置優(yōu)越，是長期且免費的活廣告。

　　而和順葉語溪、保利海上明悅、萬科未來之光、國購二期、原溪貝樂城這些樓盤就顯得多少拿地策略出現(xiàn)問題了。

　　從上面可以看出來，樓市受政策影響*大，就算是久經(jīng)沙場的開發(fā)商，也并不是每次都能做出正確的選擇。

　　作為購房者的我們更難做到每次選擇都能正確，只要做出的決定是當(dāng)時所能做出的*好的決定，那就沒必要太過于糾結(jié)了，事后諸葛亮只會給自己徒增煩惱，活在當(dāng)下、樂在當(dāng)下、享受當(dāng)下才是*明智的選擇。

　　特別聲明：本文為網(wǎng)易自媒體平臺“網(wǎng)易號”作者上傳并發(fā)布，僅代表該作者觀點。網(wǎng)易僅提供信息發(fā)布平臺。

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