2月24日，一則關(guān)于“22城住宅用地供應(yīng)兩集中”消息驚炸整個(gè)市場(chǎng)。自然資源部公布了實(shí)施“兩集中”土地出讓制度的22個(gè)重點(diǎn)城市，除包含北上廣深外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等18個(gè)城市。

　　所謂“兩集中”，*一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。首次公告時(shí)，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排。第二個(gè)是集中組織出讓活動(dòng)。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

　　5月11日晚間，合肥市自然資源和規(guī)劃局與安徽合肥公共資源交易中心聯(lián)合發(fā)布土地出讓公告，共推出18宗涉宅地塊，土地總面積約2436.8畝，上述地塊將于6月3日進(jìn)行拍賣。這標(biāo)志著合肥市集中供地正式開啟。

　　根據(jù)合肥市土地管理委員會(huì)審議通過(guò)的國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，相較于2020年度市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)8850畝，2021年度合肥市市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)660公頃（約9000畝），其中商品住房用地373.3公頃（約5600畝）；拆遷安置用地226.7公頃；租賃住房用地60公頃（單列），均為市場(chǎng)化租賃住房用地。

　　合肥首批集中供應(yīng)18宗地塊，分別位于合肥濱湖科學(xué)城、包河區(qū)、新站區(qū)、高新區(qū)、蜀山區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、經(jīng)開區(qū)等區(qū)域，土地用途以居住用地為主。其中，濱湖科學(xué)城3宗，包河區(qū)2宗，新站區(qū)4宗，高新區(qū)1宗，蜀山區(qū)3宗，廬陽(yáng)區(qū)1宗，經(jīng)開區(qū)4宗，而瑤海區(qū)并無(wú)土地供應(yīng)。

　　經(jīng)過(guò)計(jì)算匯總，我們可以發(fā)現(xiàn)，本次經(jīng)開區(qū)供地*多，為913.05畝，其次是新站區(qū)，453.79畝。這次濱湖相比于去年全年2宗地塊，一次性拿出3宗居住地，總占地311.37畝。

　　集中供地對(duì)競(jìng)拍方式、自持比例、預(yù)售條件、限價(jià)條件等都做了調(diào)整，對(duì)*高租賃配建比例進(jìn)行限定，在目前的市場(chǎng)情況下可適度增加新房有效供應(yīng)量。

　　公告中規(guī)定，本次土拍禁止參拍開發(fā)商多馬甲拍地，違者將被納入“黑名單”，兩年內(nèi)禁進(jìn)入合肥土地市場(chǎng)。

　　1、濱湖科學(xué)城BK202101號(hào)宗地競(jìng)買人須為企業(yè)法人。該企業(yè)法人須具有中華人民共和國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)二級(jí)以上（含二級(jí)）開發(fā)資質(zhì)且注冊(cè)資本金不低于1億元人民幣。

　　2、濱湖科學(xué)城BK202102號(hào)、濱湖科學(xué)城BK202103號(hào)、包河區(qū)BH202102號(hào)、包河區(qū)BH202103號(hào)宗地競(jìng)買人須為企業(yè)法人。該企業(yè)法人須具有中華人民共和國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)且注冊(cè)資本金不低于5億元人民幣。

　　3、新站高新區(qū)XZ202103、XZ202104、XZ202105、XZ202106號(hào)地塊競(jìng)買人須為企業(yè)法人。該企業(yè)法人須具有中華人民共和國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)二級(jí)以上（含二級(jí)）開發(fā)資質(zhì)。

　　4、高新區(qū)區(qū)GX202106號(hào)地塊競(jìng)買人須為企業(yè)法人，該企業(yè)法人須具有中華人民共和國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)二級(jí)以上（含二級(jí)）開發(fā)資質(zhì)。

　　鑒于項(xiàng)目的特殊性和安全保密性，競(jìng)買人應(yīng)符合保密管理要求，在辦理競(jìng)買登記手續(xù)時(shí)，需提供合肥國(guó)家實(shí)驗(yàn)室出具的書面意見。

　　5、蜀山區(qū)SS202105號(hào)、蜀山區(qū)SS202106號(hào)地塊競(jìng)買人須為公司法人，該公司法人須具有中華人民共和國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)二級(jí)以上（含二級(jí)）開發(fā)資質(zhì)且注冊(cè)資本金不低于1億元人民幣。

　　6、蜀山區(qū)SS202107號(hào)地塊競(jìng)買人須為企業(yè)法人。該企業(yè)法人須具有中華人民共和國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)三級(jí)以上（含三級(jí)）開發(fā)資質(zhì)且注冊(cè)資本金不低于1億元人民幣。

　　7、廬陽(yáng)區(qū)LY202105號(hào)地塊競(jìng)買人須為企業(yè)法人。該企業(yè)法人須具有中華人民共和國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

　　8、經(jīng)開區(qū)JK202105號(hào)地塊、JK202106號(hào)地塊、JK202107號(hào)地塊、JK202108號(hào)地塊競(jìng)買人須為企業(yè)法人。經(jīng)開區(qū)JK202105號(hào)地塊企業(yè)法人須具有中華人民共和國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)或注冊(cè)資本不低于100億元人民幣的文旅企業(yè)。JK202106號(hào)地塊、JK202107號(hào)地塊、JK202108號(hào)地塊須具有中華人民共和國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)或注冊(cè)資本不低于100億元人民幣。

　　在本輪集中供地之前，合肥土拍主要是*高限價(jià)+競(jìng)拍自持。此次土地拍賣方式有了新的變化，調(diào)整為“競(jìng)拍+競(jìng)自持+搖號(hào)”。

　　客觀來(lái)看，土拍方式的調(diào)整，既能選拔出有資金實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，滿足租賃用房要求，一定程度又勸退了一些資金壓力大的房企，從而降低土拍熱度。

　　競(jìng)得人須采取“成交樓面價(jià)+綜合成本（含合理利潤(rùn)）”的方式確定項(xiàng)目商品住宅平均備案價(jià)格，不得突破各宗地單獨(dú)確定的商品住宅平均備案價(jià)格。

　　備案價(jià)格限定由此帶來(lái)的影響簡(jiǎn)單分析有2點(diǎn)：

　　1、新房?jī)r(jià)格上浮，與二手房倒掛價(jià)差縮小，能夠有效降低市場(chǎng)溫度，避免大量投資客從中牟利。

　　2、價(jià)格更加透明化，促進(jìn)新房、二手房市場(chǎng)良性循環(huán)。

　　合肥6月3日本輪首批次集中供地，除了政務(wù)和瑤海區(qū)以外，涉及7個(gè)區(qū)域和18宗地塊，位置分布有熱門區(qū)域、熱點(diǎn)板塊，也有冷僻地帶。

　　經(jīng)開區(qū)是合肥時(shí)下購(gòu)房置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，區(qū)域“房荒”供不應(yīng)求現(xiàn)象已經(jīng)多年。本輪集中供地*多，約913.05畝地，占首批次供地37.47%。不過(guò)，均位于空港板塊，核心區(qū)域0供應(yīng)。

　　作為合肥剛需群體購(gòu)房的主要供應(yīng)區(qū)域，新站區(qū)如今在售、待售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 再加上本輪供應(yīng)4宗約453.79畝地，或?qū)⒓觿^(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)。 可以預(yù)見政府也有意大力開發(fā)這個(gè)片區(qū)。

　　濱湖新區(qū)本輪供應(yīng)的3宗地合約311.37畝，分別位于省府、環(huán)湖和金融后臺(tái)3大主力板塊內(nèi)，不過(guò)去掉公園綠地、幼兒園、商業(yè)設(shè)施等面積，純住宅面積還要減少不少。 對(duì)于濱湖這樣的即將整體進(jìn)入存量房板塊來(lái)說(shuō)，算是非常給力了。 可以預(yù)見，地塊上市熱度會(huì)非常高。

　　雖然目前包河區(qū)域在售、待售項(xiàng)目也不少，但是由于濱湖的“房荒”拉動(dòng)了包河區(qū)*近幾個(gè)月的熱度。 本輪供應(yīng)2宗地塊約248.52畝。 值得關(guān)注。

　　高新區(qū)本輪供地僅有GX202106號(hào)地1塊，競(jìng)拍條件苛刻，為中科大定向地塊，留給中科大建設(shè)人才住房項(xiàng)目。

　　蜀山區(qū)本輪供應(yīng)3宗地200.49畝地，其中兩塊地在小廟。總體來(lái)看，地塊位置不是太好，屬于蜀山區(qū)價(jià)格洼地。

　　廬陽(yáng)老區(qū)本輪僅供應(yīng)1宗地，約90.08畝。 競(jìng)得人須按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和批準(zhǔn)的規(guī)劃方案要求同步修建一所15班幼兒園和一座社區(qū)黨群服務(wù)中心。 不過(guò)，該地塊周邊主要以廠房為主，地塊環(huán)境、商業(yè)配套設(shè)施不太豐富，因此居住環(huán)境一般。

　　綜合而言，如果按照地塊熱度排序，濱湖＞高新＞包河＞蜀山＞新站＞廬陽(yáng)北＞經(jīng)開。熱度高的地塊，自然也是企業(yè)爭(zhēng)搶的對(duì)象。同時(shí)，預(yù)計(jì)濱湖、包河、蜀山等地塊，*終會(huì)進(jìn)入開發(fā)商搖號(hào)階段。

　　▌與全國(guó)22供地兩集中其他城市相比

　　根據(jù)全國(guó)22個(gè)城市集中供地的排期數(shù)據(jù)匯總，濟(jì)南83宗，天津58宗，杭州、南京、長(zhǎng)春等均在50宗以上。大部分城市集中供地?cái)?shù)量都在30-50宗左右。相比較這些城市，合肥首批次供地宗數(shù)較少。

　　▌本次集中供地與2021全年推出地塊占比分析

　　合肥2021年度市本級(jí)土地供應(yīng)計(jì)劃為2633公頃，其中住宅用地660公頃。本次推出18宗土地，僅占全年比重24.55%，占全年比重較低。

　　合肥市第二批次市區(qū)居住用地將于7-8月計(jì)劃出讓，第三批次市區(qū)居住用地將于10-11月計(jì)劃出讓，后續(xù)兩輪集中供地面積肯定會(huì)高出本輪推出的土地面積。

　　2016年至今合肥市本級(jí)宅地供應(yīng)情況

　　■ 住宅性質(zhì)、區(qū)域供應(yīng)及產(chǎn)品供應(yīng)等供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變

　　首次集中供地在土地出讓方式、區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)、戶型限制條件上都作出了不同程度的調(diào)整，未來(lái)將對(duì)住宅性質(zhì)結(jié)構(gòu)、區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生不同程度影響。

　　受此調(diào)整影響，未來(lái)合肥商品住宅市場(chǎng)將由原來(lái)的純商品房、限競(jìng)房結(jié)構(gòu)向純商品房、租賃住房等結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

　　■ 受土地間接性集中供應(yīng)影響，未來(lái)合肥市場(chǎng)周期或呈不規(guī)律波動(dòng)變化

　　受土地間接性集中供應(yīng)影響，未來(lái)合肥新房市場(chǎng)供應(yīng)將隨土地集中供應(yīng)呈現(xiàn)強(qiáng)弱波動(dòng)變化，間接沖擊弱化現(xiàn)有市場(chǎng)量?jī)r(jià)周期，未來(lái)市場(chǎng)量?jī)r(jià)或隨集中供地周期呈現(xiàn)不規(guī)律的弱波動(dòng)變化。

　　集中供地的地塊在土拍中的熱度表現(xiàn)，近期已在全國(guó)多城體現(xiàn)。這次合肥集中供出的18宗地，對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是不小的考驗(yàn)。不過(guò)，由于招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，客觀上集中供地將分流企業(yè)資金，熱點(diǎn)宅地的溢價(jià)率或?qū)⒒芈洹?

　　■ 投資端：將促使房企間加強(qiáng)合作、平衡不同區(qū)域拿地策略

　　對(duì)資金能力和操盤能力較強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)集中供地信息會(huì)更加清晰，準(zhǔn)備會(huì)更充分，而且未來(lái)土地的溢價(jià)也會(huì)逐步下降。

　　但對(duì)一些中小房企來(lái)說(shuō)，集中供地對(duì)他們的壓力或許更大，如果要拿到地塊，甚至是市場(chǎng)認(rèn)為較好的地塊，將面臨更大的資金壓力。未來(lái)房企在資金壓力、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、多區(qū)域布局深耕等多因素綜合影響下，將進(jìn)一步促進(jìn)房企在拿地、開發(fā)方面加強(qiáng)合作。

　　同時(shí)，在調(diào)控持續(xù)深化背景下，房企拿地容錯(cuò)率變低，在資金有限的前提下，房企將更加前置和重視土地前研工作，并結(jié)合自身深耕區(qū)域、客群基礎(chǔ)及區(qū)域投資經(jīng)驗(yàn)等因素，平衡不同區(qū)域拿地策略，在不同區(qū)域或地塊之間作出取舍。

　　■ 營(yíng)銷端：促使房企在運(yùn)營(yíng)節(jié)奏、獲客渠道、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面做出相應(yīng)調(diào)整

　　集中供地直接影響下游新開工、推盤及營(yíng)銷節(jié)奏，拿地后，同批次、同區(qū)域項(xiàng)目各階段節(jié)奏和產(chǎn)品設(shè)計(jì)將影響拿地房企運(yùn)營(yíng)節(jié)奏和產(chǎn)品設(shè)計(jì)；同時(shí)，集中供地成交后，房企將面臨同批次項(xiàng)目集中入市競(jìng)爭(zhēng)情況，客戶獲取將促使房企創(chuàng)新營(yíng)銷方式及搭建自身獲客渠道；同時(shí)，也將促使房企考慮同批次產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)整營(yíng)銷節(jié)奏，如：同質(zhì)化產(chǎn)品搶跑，非同質(zhì)化產(chǎn)品錯(cuò)峰銷售。

　　由于集中供地，未來(lái)極可能出現(xiàn)商品房集中入市的情況，購(gòu)房者或?qū)⒚媾R更多的選擇。尤其是在開始就關(guān)注某地塊的消費(fèi)者，也可以提前做好購(gòu)房準(zhǔn)備。購(gòu)房者可以在集中入市的競(jìng)價(jià)之下，以更合適的價(jià)格入手。大量項(xiàng)目集中入市也能對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

　　特別聲明：以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺(tái)“網(wǎng)易號(hào)”用戶上傳并發(fā)布，本平臺(tái)僅提供信息存儲(chǔ)服務(wù)。

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