3月30日，合肥市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布了《合肥市自然資源和規(guī)劃局關于印發(fā)合肥市2021年度國有建設用地供應計劃（市本級）的通知》。

　　2021年度合肥市市區(qū)住宅用地計劃供應660公頃（=9900畝），其中商品住房用地373.3公頃，約5599.5畝；拆遷安置用地226.7公頃；租賃住房用地60公頃（單列），均為市場化租賃住房用地。

　　各區(qū)域的居住用地供應分別為：濱湖科學城750畝，包河區(qū)1099.95畝，蜀山區(qū)550.05畝，廬陽區(qū)550.05畝，瑤海區(qū)600畝，經(jīng)開區(qū)900畝，新站區(qū)649.95畝，高新區(qū)499.95畝。

　　除新站區(qū)以外，其他7區(qū)域的住宅用地的供應都比去年要多。其中濱湖科學城、包河區(qū)的居住供地大幅度增加。

　　通過對比可以看到，新站、包河、經(jīng)開、廬陽、蜀山等區(qū)域地塊總面積有所增加，高新、瑤海則有所縮減，濱湖則是吻合的。

　　為滿足居民剛需和改善型住房需求，2021年度適當增加熱點區(qū)域和城市新區(qū)供應量，穩(wěn)定市場預期。在區(qū)域分布上，城市建成區(qū)計劃供應356.67公頃（商品住房用地186.7公頃，拆遷安置用地135.3公頃，租賃住房34.67公頃），城市新區(qū)計劃供應303.33公頃（商品住房用地186.7公頃，拆遷安置用地91.3公頃，租賃住房25.33公頃），達到均衡合理布局，促進職住平衡。

　　近日，據(jù)中國自然資源報報道，3月12日，安徽省自然資源廳發(fā)布《關于做好2021年住宅用地供應分類調(diào)控有關工作的通知》。

　　1、年度計劃按程序報經(jīng)同級人民政府確認后，于2021年3月底前向社會公布,并在土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中填報。

　　2、合肥市本級2021年住宅用地公告供應量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量。

　　3、合肥市要在年度計劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%，同時，土地供應要向租賃住房建設傾斜，主動對接住房城鄉(xiāng)建設部門提出的租賃住房用地需求，增加供地規(guī)模用于租賃住房用地，對保障性租賃住房用地應保盡保。

　　4、合肥市本級要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時序，實行“兩集中”同步公開出讓：

　　一是集中發(fā)布出讓公告。原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時，應公布本年度公告的發(fā)布時序安排。

　　二是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續(xù)集中完成拍賣活動。

　　對實際公告供應量、租賃住房用地供應占比尚未達標，年度供應計劃執(zhí)行率未達到100%的城市，將定期提醒，年底納入考核。

　　各地在編制出讓方案時，要科學預判可能產(chǎn)生地價新高或溢價率過高的情形，并及時對出讓方案進行調(diào)整，做好異常交易預案和輿情應對方案，避免影響市場正常秩序。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，集中供地政策將給房地產(chǎn)市場帶來多方面的影響，尤其是對于規(guī)范政府土地出讓行為和房企參與市場行為，以及穩(wěn)定購房者預期將帶來較大影響。

　　首先是對于政府而言，全年的供地量*多分攤到3次，導致每次短時間內(nèi)將有大量土地掛牌。如何合理設置土地價格和區(qū)域供應配比，需要政府有前瞻性的統(tǒng)籌規(guī)劃，也對政府的管理能力提出了更高要求。

　　對于開發(fā)商而言，有了對土地更多理性審慎的空間，避免了因為供應短缺，多個房企圍搶一塊地，造成地價飛漲的情形。資金寬裕的房企將有更多的拿地機會。集中供地也將對以往營銷節(jié)點產(chǎn)生影響，需要重新調(diào)整，以面對集中的拿地資金需求。

　　對于購房者而言，土地的集中供應，使得地塊之間的橫向?qū)Ρ让黠@，地價將會呈現(xiàn)更合理的階梯化排列。地價的差異化將幫助人們更清晰地認知板塊價值，土地價格的更加合理將緩解人們陷入“今天不買房，明天買地王”的焦慮。

　　這種類似于明確土拍市場“作息時間”的措施，既有利于開發(fā)企業(yè)的可行性研究、購地資金籌措、企業(yè)經(jīng)營計劃制定，又有利于土地收儲的工作節(jié)點安排、地方財政的收入與開支預算，更有利于購房者心理預期的穩(wěn)定。期待這個土拍市場的“朝九晚五”早日落地。

　　一是，合肥市本級2021年住宅用地公告供應量不得低于近五年(2016年~2020年)平均完成交易量。

　　據(jù)統(tǒng)計，近5年以來，合肥市區(qū)成交約24226.3畝居住地，包括居住、商住、租賃。

　　二是，合肥市、蕪湖市、淮南市本級要在年度計劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。

　　目前合肥土拍實行：“價高者得+*高限價時轉(zhuǎn)競自持用于租賃的商品住房”。也就是原本用于商品住房被迫轉(zhuǎn)為租賃住房，這就使得市場上可售商品住房數(shù)量減少。

　　今年一季度，多家房企的“你來我往”,合肥居住地塊紛紛觸頂，競自持租賃計容建筑面積接連再拔高。

　　據(jù)2021年1-3月份合肥土地成交來看，合肥土地市場10宗居住(含商住)地拍賣達*高限價，轉(zhuǎn)競自持用于租賃的商品住房;自持租賃計容建筑面積累計約320000㎡，按照90㎡戶型計算，大約可提供3555套房源。

　　而且，今年1-3月合肥土拍竟自持面積競占2020年全年的84%。據(jù)悉，2020年，合肥土拍租賃住房計容建筑面積合計為380600㎡。

　　三是，合肥市本級要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時序，實行“兩集中”同步公開出讓：一是集中發(fā)布出讓公告；二是集中組織出讓活動。

　　也就是，合肥市區(qū)住宅用地實行兩集中”同步公開出讓，周邊肥西、肥東、長豐、巢湖、廬江不受限制。對此，有業(yè)內(nèi)人士表達了疑惑，“這會不會推高縣域地價？”

　　其實，我們不妨做個假設，一旦合肥市區(qū)住宅用地集中確定拍賣時間，下邊的縣域土地供應可能或錯開時間出讓，待合肥市區(qū)土拍進入“空檔期”，急于拿地開發(fā)的開發(fā)商只能去縣域，一兩家急拿地不可怕，可怕的是“一窩蜂”。從各縣域行情來看，首當其沖的便是肥西市場。

　　四是，《通知》強調(diào)，對規(guī)模不達標、未按要求單列租賃住房用地的城市，予以通報，限期整改;對實際公告供應量、租賃住房用地供應占比尚未達標，年度供應計劃執(zhí)行率未達到100%的城市，將定期提醒，年底納入考核。

　　供地是一個系統(tǒng)而且復雜的流程，合肥居住用地計劃供應與實際執(zhí)行供應往往差別很大，而通知明確要求納入考核，這就要求相關部門不得不按照計劃行事，確保年度供應計劃執(zhí)行率能達到100%。

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