1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 2、合肥市房?jī)r(jià)一路走高 3、商品房總體上供小于求 4、合肥各區(qū)域房?jī)r(jià)現(xiàn)狀 5、規(guī)?；_(kāi)發(fā)主導(dǎo)市場(chǎng) 6、賣方市場(chǎng)漸變買方市場(chǎng) 7、五大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 8、加大二手房監(jiān)管力度確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)

　　1、購(gòu)房需求更旺，購(gòu)房群體更年輕。 2、不同年齡消費(fèi)者購(gòu)房意向分布 3、家庭年收入４萬(wàn)－６萬(wàn)元群體是市場(chǎng)需求主體 4、不同收入消費(fèi)者購(gòu)房意向分布 5、中高學(xué)歷群體成為購(gòu)房主力

　　2012年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)，筆 者通過(guò)建筑相關(guān)文獻(xiàn)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控政策的壓 力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了明顯變化，過(guò)熱的市場(chǎng) 已經(jīng)開(kāi)始降溫，過(guò)高的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了緩漲，地王現(xiàn) 象基本消失。

　　2012樓市的走向如何呢？眼下，房?jī)r(jià)下跌之聲 不*于耳，無(wú)論是手握土地、手握房產(chǎn)、手握現(xiàn) 金者，都無(wú)法用一個(gè)統(tǒng)一的說(shuō)法來(lái)預(yù)測(cè)2012年。 但，每個(gè)人都對(duì)樓市有一個(gè)基本的判斷，哪怕沒(méi) 有觀點(diǎn)也就是觀點(diǎn)。希望本研究能夠?yàn)楹戏适蟹?地產(chǎn)現(xiàn)狀及前景提供參考和分析。

　　2012 年 1 月 26 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)調(diào)控措施（簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”），與此同時(shí)，合肥房 產(chǎn)局合肥樓市限購(gòu)令政策細(xì)則，即“限二禁三”，合肥本地家庭禁購(gòu)第三套住房，外地人*多只能買一套 住房，限制購(gòu)買第二套住房，限購(gòu)包括新房和二手房。

　　新國(guó)八條推出后，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，許多購(gòu)房者持觀望態(tài)度，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，作為 省會(huì)，合肥也是一個(gè)對(duì)樓市調(diào)控頗為敏感的城市，此次調(diào)控，一方面直接導(dǎo)致大量購(gòu)房者官網(wǎng)及成交量的 明顯下滑，另一方面，居高臨下的房?jī)r(jià)卻始終堅(jiān)挺，而合肥限購(gòu)令的出臺(tái)也將對(duì)合肥房地產(chǎn)生顯著的影響。 促進(jìn)合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

　　近年來(lái)，由于居民住房購(gòu)買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成熟，購(gòu)房者已不僅只看房屋本身，而更 注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投 資置業(yè)的新趨向。

　　與此同時(shí)，一個(gè)明顯的現(xiàn)象已引起政府的關(guān)注，即近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，合肥的商品房均價(jià)又 上漲了。年均增長(zhǎng)過(guò)高售價(jià)與省城居民可支配收入上漲率相比，導(dǎo)致大多數(shù)市民對(duì)房?jī)r(jià)漲幅難以接受。 此 外，引起政府不安的另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是，雖然房市熱力四射，但適合大多數(shù)居民消費(fèi)的中低價(jià)位樓盤稀缺， 80 平方米以下套型的樓盤更是少之又少，全年還不到 10 萬(wàn)平方米，與總銷量存在巨大差距。業(yè)內(nèi)人士擔(dān) 憂，雖然二手房的供給會(huì)緩解部分中低收入者的住宅需求，但此舉不能從根本上解決問(wèn)題。而對(duì)于由此萌 發(fā)出來(lái)的炒房現(xiàn)象，除了導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲外，也會(huì)對(duì)整個(gè)房市產(chǎn)生不利影響。好在政府已注意到這種傾向， 正采取多種措施予以遏制。

　　據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，2012 年，合肥房?jī)r(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷 成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)，購(gòu)買力的增 加和市場(chǎng)供求量不符，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。

　　需求快速增長(zhǎng)主要是因?yàn)楹戏食鞘谢M(jìn)程的加快，合肥市目前的城市人口約 200 萬(wàn)，城市用地約 170 平方公里，城鎮(zhèn)化水平在 45%左右。

　　數(shù)字的差距意味著在近幾年內(nèi)，城市將擴(kuò)大一倍，人口要增加一倍。近兩年，合肥市人口增量將以每 年 20 萬(wàn)人口的速度增加，這些人群形成了龐大的住房需求。按照人均建筑面積 35 平方米計(jì)算，每年需建 新住宅 70000 套，近 700 萬(wàn)平方米。按國(guó)家 2010 年戶均一套、人均一室、平均每戶 120 平方米的住宅建 設(shè)目標(biāo)，合肥市 300 萬(wàn)人口以城市每個(gè)家庭 3.2 人計(jì)算，人均需增加近 10 平方米，預(yù)測(cè)需 3000 萬(wàn)平方米 的住宅建設(shè)，才能滿足合肥市居民的住房實(shí)際需求。

　　目前合肥房?jī)r(jià)受地段和區(qū)域因素的影響依然比較明顯，與市中心直線距離較近的一、二環(huán)之間的房?jī)r(jià) 偏高，從區(qū)域上看，東南板塊、西區(qū)板塊、新站板塊因?yàn)橄鄬?duì)成熟，房?jī)r(jià)相對(duì)較高。大部分在售樓盤的均 價(jià)集中在每平方米 5000－7000 元之間，當(dāng)然也不乏類似綠城 · 桂花園、木百景灣、聯(lián)邦家園等均價(jià)在 每平方米 8000 元以上高檔次樓盤，均價(jià)在每平方米 5000 元以下大多集中在東區(qū)和南區(qū)位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū) 域。這樣的價(jià)格水平相對(duì)于北京、杭州、上海等發(fā)達(dá)城市是非常低的，但如果從合肥在全國(guó)的城市地位以 及合肥市目前市民收入水平來(lái)看，應(yīng)當(dāng)說(shuō)房?jī)r(jià)上漲的幅度與居民收入增長(zhǎng)還是有一定的脫節(jié)。如果按照房 價(jià)與收入比例來(lái)衡量房?jī)r(jià)高低，房?jī)r(jià)漲幅偏高。

　　隨著融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和千億元規(guī)劃的實(shí)施，合肥作為江淮中心經(jīng)濟(jì)大城市的地位日益突出，無(wú)論是 經(jīng)濟(jì)規(guī)模、城市競(jìng)爭(zhēng)力還是城市建設(shè)，都已大踏步地邁上新的歷史臺(tái)階，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也隨之進(jìn)入質(zhì)變時(shí)代。

　　經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，合肥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中小樓盤已經(jīng)提升到相當(dāng)?shù)乃?。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大盤的 不斷涌現(xiàn)標(biāo)志著規(guī)?；_(kāi)發(fā)時(shí)代應(yīng)勢(shì)而生。 在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷推廣方式等多方面有較大飛躍。

　　在 20011 年國(guó)慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會(huì)上，發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人 氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大量涌入對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，不僅 為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷理念，推動(dòng)了合肥的城市建設(shè)：大大提高 了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，更新合肥 本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，部分開(kāi)發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難 看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期

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