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　　原標題：合肥新房市場深剖：合肥建成區面積小，住宅土地供應不足，導致房價居高不下！

　　我是合肥買房參謀吳哥，211大學畢業， 十余年房產經驗，熟悉合肥買房政策、區域規劃與學區，成功指導數千名購房者在合肥高效安心置業。

　　以下為“合肥買房參謀”微信公眾號粉絲問答精選提問分享。

　　我目前在外地工作，想在合肥買房，準備買總價200萬出頭的住宅，但是發現可選的新盤樓盤不多？想買到滿意的樓盤還是蠻難的，合肥房子為何這么難買？未來合肥房價走勢如何？合肥還會上漲的么？

　　前言：前段時間我在網上發了一個帖子說合肥房價未來還會繼續上漲，被很多人懟的呀慘不忍睹。

　　合肥房價漲不漲有它自身的客觀原因，不是因為我一個人說上漲就上漲了。就像雄雞在鳴叫，天就亮了，搞得好像天亮了是因為雞鳴叫才亮的。天既然亮了，就該起床起床了，該上班上班了，不要責怪雄雞打鳴！

　　正因為我是房產從業者，對于合肥樓市未來走勢，房價走勢，所以我更比其他行業的人有話語權，更深刻了解合肥的房產市場，而且我們每天在一線跑，更了解實際的市場情況！

　　也許很多人還沒有買房，急需上車買房，心情比較焦急，希望房價不要再上漲了，這種沒有上車想著上車的心情我可以理解。但是也不能看見誰說房價上漲就去懟一頓。如果這樣心情好一點，那也行，畢竟需要一個釋放的機會的。

　　但是我們還是要尊重市場規律來的。不能坐在家里想著房價下降就會自動下降的！

　　這里準備系統的梳理下合肥房地產市場，從土地產業人口等各個方面，深度剖析下合肥房價未來發展趨勢。本篇是*一篇，從合肥建成區面積角度切入分析土地供應。歡迎持續關注后續篇章！

　　房產市場也是市場經濟，是市場經濟就要遵守市場規律。有市場規律，我們就可以從基本的經濟學常識進行大概判斷預測的。今天我們從更宏觀的城市規模與土地供應角度來剖析這個問題。

　　合肥新房房價上漲，*重要的一個原因就是供不應求，供不應求的一大原因是新房土地供應量不足。合肥*近一年來，新房理論去化周期不足6個月時間。

　　根據*新數據顯示，合肥2022年6月份住宅庫存僅1.6萬/套。按照當下的去化周期來算，只需6個月左右時間（假設合肥沒有新的住宅加推情況下），合肥將無房可賣。這是什么概念？

　　一般來說，去化周期12個月是比較不錯的理想狀況供求平衡，如果去化周期24個月說明供大于求，合肥只有6個月屬于嚴重供不應求狀況，急需增加供給。

　　很多人講，土地供應不足，那就加大供應唄，這么簡單的道理。但是土地資源是稀缺，不可再生的資源，而且一個城市發展，不可能都把土地蓋住宅了，還需要發展工業產業，需要公園，需要學校，需要道路，需要配套商業寫字樓。真正一個發達城市土地用于純住宅的量，可能只有1/3。

　　每個城市的住宅土地的供應量，必須經過省里面審批的，有計劃的給指標的，不能自己說多少就是多少的。

　　深圳為何房價這么高的一大原因是因為深圳土地嚴重不足。深圳新房為何倒掛厲害，因為深圳新房開發量嚴重不足，同時新房價格因為價格管控，比周邊二手房價格低，所以深圳新房動輒幾萬人搖號，買到就賺到！

　　合肥建成區小，合肥建成區面積502.5平方公里。2020年鄭州市中心城區城市建成區面積為709.69平方公里，市域城市建成區面積為1284.89平方公里，武漢建成區面積885平方公里。2021年長沙市建成區面積760平方公里。

　　合肥與武漢、長沙、鄭州相比，這四個城市的建成區（即不包括縣），合肥的建成區面積*小，可以看出*小的長沙建成區面積都比合肥大50%的。

　　建成區大意味著面積大，很多樓盤距離很遠的。建成區意味著具體樓盤的分布只要是在區一級范圍內的，都會統計進去的，很多較遠的樓盤價格肯定低，就拉低了整個市區的新房成交均價。

　　合肥的地盤*小，意味著很多樓盤距離市中心非常近，距離市區近，房價自然高的了。合肥三縣現在基本都和合肥市區融合發展了，尤其是肥西肥東和長豐北城，都是一體化發展。但是三縣的成交均價沒有實際納入合肥市區的成交均價范圍內的如果把三縣的新房成交也納入合肥市區統計，合肥市區房價估計可以下降兩千元問題不大。

　　更重要的是建成區大，意味著有足夠的土地來開發住宅，而合肥建成區小，直接導致土地供應不足的，導致整體市場供不應求。

　　為了直白的說明這個問題，我們可以從衛星圖上看出，合肥經歷了這些年發展，合肥主城區已經擴大很大范圍的了，未來主城區土地供應情況不容樂觀。

　　這是2007年的合肥衛星地圖，可以看看出那時候合肥濱湖區域還是空白的，沒有進行開發，肥西上派縣城與肥東縣城與合肥之間還沒有完全的連成一片。大蜀山以西板塊還處于未開發狀態。

　　到2022年，合肥經過十幾年的快速發展，可以看出，合肥往南發展，已經挨著巢湖北岸了，整個濱湖區域除了省府東再往東的卓越城板塊，還有一些成塊土地沒有出讓。要不再往南發展，過了珠江路再往南發展，那有成塊的土地。

　　合肥往東發展，已經和肥東縣城連成一片了，除了東部新中心還有一些土地沒有出讓，但是面臨拆遷還有土地污染問題，東部新中心需要大規模發展還需要時間。

　　合肥再往北發展，和長豐北城連成一片了，廬陽區除了三十崗板塊還有一些土地，基本發展飽和了，現在這里規劃了大科學裝置區，很多土地要做科研用地的，也有部分的住宅用地，但是不多。

　　合肥往西發展，現在高新區方興大道以東區域已經發展飽和的了，只有往西還有一些土地，但是還需要建設產業園，還需要給中科大新校區未來發展配套留足土地，比如訊飛小鎮，比如科大硅谷，留給住宅用地極少。

　　所以現在合肥再往西發展現在的運河新城板塊，那邊有成塊的土地，再往西也到肥西了。

　　合肥東北方向的新站區，應該是未來合肥住宅用地*多的板塊，目前還有大量的空白用地等待開發，比如少荃湖北岸目前還處于前期階段，啥配套也沒有，再比如更遠的翔鶴湖板塊，現在還處于規劃階段，向更遠地方發展，需要時間，需要接受的一個過程，不可能現在就做到大規模供地的。

　　所以，合肥目前建成區市區范圍內，整體上土地是稀缺的。房屋是建立在土地之上的，土地稀缺，房屋自然也就不多，合肥近十年來，平均每年有小20萬外來人口進入合肥，有著巨大的買房需求。

　　尤其是合肥很多產業布局在南邊與西邊，但是南邊與西邊土地供應嚴重不足，導致新房很難買到，所以出現了動輒千人搖號搶幾百套房子的現象。

　　千人搖號，一方面說明房子稀缺，另外一方面說明新房房價還是低了，如果搖號新房在現在基礎上普遍上漲五千元，甚至省府板塊新房，價格要上漲一萬元，我相信就應該不會出現搖號現象了。

　　這說明買搖號的新房還是有較大利潤空間，買到就是賺到的，也說明搖號的樓盤價格低了！

　　合肥的土地拍賣價格雖然是限價的，但是這個*高限價，也是浮動的，就是隨著周邊新房與二手房市場情況而定，即如果市場好房子好賣，那邊這個板塊的土地下一次的成交*高價格肯定就會上浮的，即土地成本上漲，那么拿地后的新房價格也就會上漲！

　　2022年6月23日24日兩日，合肥市區與三縣分別舉行了土地拍賣，成交38宗地攬金超247億元！

　　新站區房價破2萬，高新要3萬將會成為現實。不管從包河區樓面價上漲，還是新站樓面價上漲一千多，肥西樓面價上漲了2000多。面粉漲價了，面包會下跌么？再次說明合肥新房價格不會下跌。

　　總之，單純從合肥建成區面積小，導致土地供應不足角度可以分析出，不用任何懷疑與質疑，未來合肥新房價格整體上還會上漲。

　　未來隨著合肥進一步發展，市區可用土地越來越不夠，咋辦？只有將三縣撤縣劃區，但是上面目前已經凍結了省會城市行政區劃變動，所以短期內（預計七八年內）合肥市區不會擴大，合肥市區范圍內，還會面臨新房住宅土地供應不足的局面。

　　本文為系列文章，歡迎關注下篇：合肥房產市場深度剖析之二。

　　以上為【合肥買房參謀】公眾號精選的粉絲問題，只說對你*有用的買房操作和建議，歡迎關注及交流。

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